跑男都来阿德啦！还不快下手买投资房

GoldenBull

由于《跑男》的到来，阿德莱德的知名度会大大的提升，从而提升阿德的旅游经济。在这时投资房产是个不错的选择。 投资房产通常会把房子出租，以租金来补贴房贷还款。根据澳大利亚的税收法律，房租也属于需缴税的收入。但是，出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠，如果租金收入小于支出（包括管理费，保险费，贷款利息，物业折旧等），业主可用这个亏损金额抵扣其他收入例如工资。这就是我们所说的负扣税。

有哪些支出可抵扣出租收入呢？

1. 租房广告费（Advertising for tenants）
出租广告费即，投资者在招租时产生的广告费。包括为了寻找新房客而在报纸、广告牌或网上等地方登载的广告产生的费用。

2. 物业管理费（Body corporate fees and charge）
通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。

3. 借款手续费（Borrowing expenses）
指办理贷款过程中所产生的花费。比如Loan establishment fees，如果费用小于$100, 则可以一次性全额抵扣，若大于$100则要分5年来抵税。

4. 清洁费（Cleaning）
关于清洁投资房的费用。

5. 政府基础设施费（Council rates）
为投资房缴纳的council fee

6.1 房屋设施折旧（Depreciation on plant）
房东可以向专业机构购买物业折旧评估报告，根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
6.2房屋折旧 (Capital works deductions)
可参考物业折旧评估报告中的Division 43，一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
如果没有折旧评估报告，则按40年来抵扣，每年2.5%的折旧率。

7. 锄草费（Gardening and lawn mowing）
为投资房除草或修整园艺所产生的费用。

8. 房产保险（Insurance）
为投资房缴纳的房产保险。

9. 房贷利息（Interest on loans）
如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以抵扣。对于大多数房地产投资者来说，利息是最大的费用。如果你的贷款是本金+利息的贷款，那么只有利息是可减免税的，本金不可抵扣收入。

10.法务费（Legal fees）
与租客纠纷产生的律师费。请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项，而是算作成本费（capital expense）

11. 房屋中介费（Property agent fees and commissions）
如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以抵税。

12. 房屋维护维修费（Repairs and maintenance）
如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以抵税。

13. 文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）
房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费，文具费都可以抵税。

14. 交通费（Travel expenses）
去视察房子或收房租时产生的交通费用。比如房东住在阿德莱德，而投资房在布里斯班，如果因为要处理出租房事项从阿德莱德赶往布里斯班，产生的交通费用可以抵税。

15. 水费（Water charge）
房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入抵税。

投资者报税时请注意保存好投资房产生的费用发票。投资房退税看似简单，其实不然，其中可以申报的退税项目繁杂且容易混淆。在做退税的时候，也许会忽略一些相关费用，您是否已经达到退税回报最大化了呢？而且退税时有一些不能申报的费用，需要谨慎考虑。如果不小心申报了, 可能会被税局调查，并且可能会有Penalty，得不偿失哦。要在避免引起税局调查的同时，并达到报税回报最大化，可以咨询GOLDEN BULL 会计师来处理投资房退税。

Golden Bull 会计事务所

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