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标题: 回忆贴之贷款经历及总结 [打印本页]

作者: lennon 时间: 13-4-2015 19:11
标题: 回忆贴之贷款经历及总结
第一次贷款咨询去了汇丰，因为从来没有接触去贷款，更不了解澳洲抵消账户“OFFSET”等概念，所以去了这家贷款经理会说国语的银行。服务不错，花了快50分钟帮我们扫盲了一个澳洲买房的知识。当我们问贷款经理应该选择浮动还是固定时（当时是2011年），她说现在并不是利息澳洲历史最高的，历史上还有高达十几的利率呢，所以保险起见我们可以选择一半浮动一半固定。好在当时汇丰的利率很一般，我们最后选择了ANZ，不然真的像汇丰建议的一半固定，我们就会在之后这几年利息直线下降的过程中损失数千澳元。所以关键时候还是需要自己做RESEARCH，自己来分析和判断。别人可能出于好意，但是无法为自己的建议承担责任。

第二家拜访的银行是ANZ。是在KING WILLIAM STREET上的那家，意大利贷款经理人Andrew人很客气在电话里简单聊过一下，然而真正打算去他们家办贷款预批时，被他的录音电话告知他去意大利探亲可能时间超过3个月，他在录音里推荐所有需要找他贷款的人去RUNDELLMALL的那家ANZ找一个叫D的经理（后来见面才知道他是S国人，虽然在澳洲多年，但是口音仍然那么重，每次和他谈话完，我觉得自己都快不会说话了）。虽然这个这个贷款经理帮我们办好了预贷，使我们有安全保障地去参加房屋拍卖，并且最终办好了贷款，但是他态度实在不敢恭维，做生意前客客气气，等我们签完合同，再有什么需要咨询的，就不是那么热情了，甚至有一次我们电话询问他“什么时候能总行批贷？”他居然不客气地说“时间是肯定来得及的，你们不相信我的话就不要来找我办！”老婆听完非常恼火，但是都已经在走流程的贷款了，现在再换是没有可能了，只能自己祈祷一切顺利。等房屋过户后，我又查到他们网站上有最新的贷款优惠，我们完全符合最低贷款金额，却没有享受到这个贷款优惠利率，再次感觉非常不爽，好在ANZ是四大银行，虽然贷款经理人品一般，但是大银行的信誉是摆在那边的，派老婆出马电话里和银行客户讨价还价要求降息，几经周折，银行同意了，瞬间降息 0.2%，等于每周可以吃一个免费大蛋糕。

之后的2012-2014年，央行多次降息，我们每周的还款金额直线下降，想到当年金融知识并不算丰富的我们毅然选择浮动利息是多么准确的判断，当时不少朋友选择了固定利率，连银行都不能转，真是为他们可惜。这几年利率是很低，老婆也开始心动固定了，我还是坚决反对，我的观点是和银行赌，我们这些小户肯定输，不如随大流走浮动更加安全。这不是么，早在去年报纸新闻就开始报道利率历史新低，有些机构甚至鼓吹要升息了。我说怎么可能，利息高，汇率也高，怎么出口，怎么促进澳洲经济！这不复活节后虽然降息没有通过，下个月估计就不会轻易PASS了，我们拭目以待！

第三次拜访的银行，NAB。这几年连续降息，ANZ有点招架不住了，自己银行出了个政策，说就算政府批准降息，他们银行自己有分析和保留降息的权利，经过几次保留，ANZ的利率优势不在了，特别是和NAB相比（COMMENWEALTH一向比较高，我就不用再去考虑了），明显高于NAB。所以我开始计划转银行。我选择了离我上班单位很近的那家，中午吃饭时去找贷款经理表达了换银行的意向，真是机缘巧合，交谈过程中遇到了该行的行长，原来在邻街买咖啡时经常碰到的点头之交，完全没有想到年纪和我相仿的帅哥就是这家银行的行长，本来我的贷款总额就高，加上行长相助，我很快被批到了非常理想的贷款利率。我有些贪心问问能不能再来点其他优惠，果然优惠是有的，贷款经理又给了我1000刀的奖励直接打给我的银行卡。这样本来转给银行要损失700刀的手续费，这样我还赚了300刀，等于每周又多吃一个免费蛋糕（楼主喜欢甜品）。

总结一下：
1．       目前我的利息是：4.48% （60万不到点），100%浮动，100% OFFSET账号，四大银行之一，服务不错，有问必答，随时可以再换银行，没有捆绑风险。有比我更低的（贷款金额相似）请拍砖砸我吧，你比我更低，我就有动力再去换！如果你贷款100万那就不要比较了，贷越多息越低，和批发买菜一样道理。
2．       大家有信息一定要分享，我也是听说别人比我便宜，我才想到换银行的，如果大家觉得我低，我可以介绍大家我的银行给你那个经理的联系方法。通过多次比较我发现，就算一个银行不同的分行不同的经理可以利率也是不一样的，有的银行指标轻松完成或者贷款经理年纪已大，级别已够，不急于升职的就不会给你讨价还价的机会喽！
3．       四大银行还是比较可靠的，比如我说的ANZ，所以他们现在的利率不是最好的，但是当初他们网站有优惠而且是在我拿到贷款之后，我没有享受去电话理论，他们还是满足我这个小小客户的要求，主动帮我申请到了优惠的利率。
4．       贷款比付CASH划算，在澳洲买方一定要贷款，有钱就放抵消账户。OFFSET账号一定是要的，特别是你将来可能再买其他房子，然后把目前自住的房子改为投资房。你有OFFSET就可以在转投资房时把里面的钱拿出来，这样出租了以后，你的贷款部分就可以作为负收入，用将来的房租正收入来抵消，余额如果仍然为正再纳税，如果是负还能抵税。（千万不要以为抵税是好事，有抵税就说明你有投资亏损）

写得累死我了，休息下休息下

作者: MANAGEMENT 时间: 13-4-2015 20:15
顶

作者: tonyee 时间: 13-4-2015 20:56
如果交钱了也可以refinance把钱再放入offset里

作者: mimosa_young 时间: 14-4-2015 08:51

tonyee 发表于 13-4-2015 08:56 PM
如果交钱了也可以refinance把钱再放入offset里

要refinance就要在交银行手续费，虽然是小费用，但是感觉这样控制性比较差，又要经过银行流程。
我支持楼主的说法，100%offset绝对灵活。楼主沟通能力果然强，利率很低，我推荐朋友看你贴，如果朋友的银行汇率高，可以向你请教下。

作者: tonyee 时间: 14-4-2015 10:28

mimosa_young 发表于 14-4-2015 08:51 AM
要refinance就要在交银行手续费，虽然是小费用，但是感觉这样控制性比较差，又要经过银行流程。
我支持 ...

380一年 refinance的费用包含一套信用卡免费我觉得还好

作者: thomas711 时间: 14-4-2015 11:02
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: thomas711 时间: 14-4-2015 11:07
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: tonyee 时间: 14-4-2015 11:11

thomas711 发表于 14-4-2015 11:02 AM
为什么要多出这380呢？你原来的账户没有offset吗？我现在是offset，而且也有免费信用卡的呀，虽然我根本 ...

因为要贷出钱啊 380就是refinance的费用还有就是set up所有账户的费用

作者: yannandu 时间: 14-4-2015 11:14
Good

作者: MartinClark 时间: 14-4-2015 13:39
写得真不错！借鉴了！！

作者: Payron 时间: 14-4-2015 15:03
楼主怎么不找个BROKER呢..又不要钱时间全省下了可能利率还有得低欢迎其他有需要朋友跟我联系
KeyInvest Lending Services, 品牌创于1878年,服务好值得信赖~~Payron(中文服务)电话 0450166629

作者: mimosa_young 时间: 14-4-2015 21:10
如果有可能千万不要找broke，我朋友买房子在我前面什么都不懂才去找broke的，结果超级被动，汇率不好，而且前两年非常难转银行的，因为银行给broke佣金的，如果客户换了银行，银行就要叫broke把佣金吐出来的。broke会和你翻脸，搞得你浑身不自在，非常丧失主权的样子。总之“羊毛出在羊身上”，我自己贷款时也是完全找的银行，我问银行你们和broke到底有什么区别呢？银行说，客户直接找我们贷款，我们就可以帮客户争取最好的利息，给客户免年费什么的，如果客户直接找broke，银行就把本来可以给客户的优惠给了broke，就是这么简单。
我的经验没有楼主丰富，多谢楼主信息，以后买房的人就可以借鉴了。如果能推荐哪家银行最低就更好了，不过看来楼主小有人脉才搞到利率这么低的。

作者: ediad 时间: 16-4-2015 17:28
好帖，真心要顶！

作者: 加勒比水稻 时间: 2-6-2015 19:53
banksa 42万 4.20%

作者: theone5354 时间: 19-4-2018 14:57
跟大家提个醒，华人的某J开头的贷款公司就不要去了，业务及态度不专业，不信的话可以去试试。

作者: Harry-Broker 时间: 18-5-2018 11:30
自住房现在可以做3.7%+100% offset , 有需要可以联系我，我电话0405 033 035，谢谢

作者: Mr.Liang 时间: 18-5-2018 21:09
涨知识了

作者: evan666 时间: 14-6-2018 15:53

Harry-Broker 发表于 18-5-2018 11:30
自住房现在可以做3.7%+100% offset , 有需要可以联系我，我电话0405 033 035，谢谢

什么银行的？

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