Daniel 说投资 121 解析2015年澳洲房价走势

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今天是2015年的第一天，首先我祝大家元旦快乐！

时间总是在不经意间流逝，感谢所有支持、陪伴我走到今天的人。

不管即将过去的2014年您是顺意还是失意，都打点心情准备迎接2015吧。

带上梦想和努力，成功的路上，你并不寂寞，因为会有我的一路陪伴！

衷心祝我所有的朋友们新年万事如意、事业进步、财运亨通、健康美满！

既然是新年，自然少不了对来年的一番预测和分析 。

2014年，APEC峰会、二十国集团（G20）峰会、中澳自由贸易协定（FTA）……

中澳两国高层的互访和一系列历史性文件的敲定，

成就了中澳"机会之年"，也推动了财富人士投资澳洲房产进入又一高峰期。

据澳洲房产分析机构RP Data统计数据，截至2014年到10月底的一年中，

澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%，部分地区涨幅甚至高达近40%。

在即将到来的2015年，澳洲房产的价格走势又将如何？

那么今天，我就将为您作深入解答：

■ 四大角度洞悉2015年澳洲房价走势

一、从宏观政策角度看

1．醇熟的房地产管理体系。

澳洲房地产市场拥有逾180年的运作经验，房地产管理模式和法律保障体系在整个过程中至臻完善和醇熟。

同时，澳洲土地私有，物业具有永久产权，购房首付仅需一成。

购房持有环节是没有房产税、遗产税的，房屋出租也有对出租房屋的严格的法律保障。

2．移民政策的放松。

随着澳洲放宽移民条件，移民潮持续涌来。

根据500万投资移民签证最新数据显示：

截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请，

其中正式签证申请的1357 份中，91%来自中国，而在517份的获批签证中，有88%来自中国。

3．宽松的货币政策。

目前澳洲除了低息的贷款环境，澳元对人民币汇率也处于低位，极大地降低了移民及置业澳洲的成本。

有经济学家预测：澳洲储备银行会在2015年3月和8月分别将利率下调25个基准点，并有可能维持2%的水平持续到2016年年底。

4．基础设施建设的规模增加，为当地经济加速增长做好基础性铺垫。

各首府城市的基础设施的大大改善，将带动当地经济和就业的快速发展，吸引更多人口的涌入，进一步提升房屋的刚性需求。

综合宏观政策等各方面因素，楼市将直接或间接获得利好，对市场预期产生推动力，进而加速房价上涨。

从需求、销售以及城市表现来看，与宏观经济趋势也是基本吻合的。

二、从需求变量角度看

澳大利亚幅员辽阔，国土面积位居世界第六，但其70%的国土处于干旱或半干旱地带，中部大部分地区不适合居住，

人口主要集中在沿海岸线地区，如悉尼，墨尔本，布里斯班，阿得莱德等首府城市。

另一方面，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力的支撑。

经济合作与发展组织（OECD）最新数据显示：

在 2012-2013年间宣誓成为澳洲公民的人数劲增46.6%,创下6年来新高。

澳洲国家住房供应理事会（National HousingSupply Council）指出：

到2031年，澳洲将迎来人口增长的高峰婴儿潮，住房需求量将比供应量高出66.3万套。

在澳洲人口膨胀与房屋营建率低态势下，住宅供不应求，房价定将继续上扬。

三、从实际销售角度看

　

据RP Data的数据显示：

在2013-2014财政年度，全澳别墅销售跃升10%,至348,670套，而公寓的销售量也增加8.6%,至135,330套。

别墅的销售数据是自2007-08年世界经济危机以来的最高峰，而公寓的销售也是4年来的最高峰。

近几年来，通过我的咨询、购买澳洲房产的客户人数、购买数量也明显增多。

房屋销售量大增，去化速度明显加快，客观判断，房价也将持续高企。

四、从澳洲首府城市房价指数看

另据RP Data统计数：

2013年10月到2014年10月的一年时间里，澳大利亚八大首府城市房价中值上涨了8.9%。

其中，悉尼房价中值上涨了13.1%,仍然是澳洲楼市表现最强劲的城市，墨尔本、布里斯班表现亦极为抢眼。

阿得莱德则平稳上扬，或许是未来最具爆发力的城市之一。

考虑到澳洲各大银行利率处于历史低位，

进入房地产市场的资金流向更加宽裕，使房价上涨幅度继续扩张。

住房贷款抵押公司Home Loan Experts的分析报告预计：

未来十年，澳洲所有首府城市的房价中值都将冲破100万澳元，

到2024年，悉尼的房价中值料达182.4万元，墨尔本第二贵，房产中位价将触及136.6万元。

■2015年应如何置业澳洲？

投资澳洲房产应做中长期投资，因为它的投资价值更多地体现在房产的增值、租金的回报以及利用银行杠杆循环再投资上。

我们认为：

相较于它国阴晴不定的房地产市场，经过了180多年的不断改革和制度完善的澳大利亚房产市场收益更为稳定。

在过往近40年的数据统计中，澳大利亚房产平均每年稳健升值7% - 10%。

同时，中国的经济表现将会极大地刺激澳洲的房市。

中国经济无论是出口还是内需全都面临着问题，原有的靠外来加工劳动密集型的出口换汇的生产方式已经过时了。

劳动力和生产成本的上升，国外需求的下降都使这一增长模式过时了，而新的创新型的经济增长模式是要经过一个漫长痛苦的过程的，因此“走出国门”已经是一种分散风险的必要手段了。

反观澳洲，美元的强劲所导致的澳元下跌会为澳洲出口带来机遇，

由此外来的热钱，尤其是来自中国的资金涌入加速进入澳洲房地产将成为一个趋势。

G20峰会后，最新访问澳洲的中国企业家代表团表示与中国相比，澳洲房产的价格便宜的令人难以置信。

因此，可以预见的是：

随着外来资金对澳洲房产的投资增加，将会进一步推高城市房地产的价格。

从目前的现状来看，澳洲的房价将会继续保持在一个良性上升通道中，

2015年甚至到2016年澳洲的房价仍然会升升不息！

有意向投资的置业者应该把握时机，争取最大增值空间。

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再次祝您 新年愉快！