Daniel 说投资 59 - AdelaideBBS.com_阿德莱德中文网_南澳华人论坛_阿德莱德租房_工作_交友_同城 AdelaideBBS.com中文网

今天，我就来为大家分析下这个问题。在我读MBA的时候，我曾花费了大量的时间来阅读巴非特和他的老师本杰明.格兰汉姆的投资哲学。尽管他们是从事股票的投资，但我发现他们的原理可以照搬运用在房产投资上。您所不知道的是，巴非特从来就没想过他有能耐来找到市场的真正底部，他甚至连尝试都不尝试下！让我们来看下他的几个著名的关于“为什么只在市场上升的时候去投资是一个愚蠢的决定”的言论：

“出于某些原因，人们从价格的波动中来找‘线索’，而不是从价值中去寻找。当你去做那些你根本就不理解的投资行为，或者是因为在上周某人以底部价格投资了，因此你也去寻找价格/市场的底部，这样的投资行为是不会对你的回报起作用的。在这个世界里，最愚蠢的理由去买入某个股票是因为它的价格要上涨了。”

很明显，巴非特买入某个股票投资，是因为他看见了价值和巨大的潜力，而不是只看这个股票在过去12个月里的表现，或者是因为它未来12个月将会如何表现。他曾经无数次地说过他不知道短期内市场的走势将如何发展，而且他也从不试图预测它。他只是很简单地测算某个公司的股票在现阶段大约应该是多少钱，以及未来的潜力可能是多少，也完全忽视股票在现阶段是继续上升，还是持续下跌。他只是在财政上计算清楚这个股票蕴藏着足够的价值和准备好资金后，就开始买入这支股票。

因此，当我们把巴非特的理论运用到房产投资中时，我们首要做的事情是“计算”出某个地区/社区的房产是否展现出足够的潜力值得我们去投资。比如说：当某个社区的居民收入无法承受超过$45万的房价，而该地区的平均房价却已经远在$50万之上了，那么我认为这个社区的价值已经被高估了。那么即便该区的房价当前仍然在上涨，并且看上去仍然会不停地涨上去，我在投资上仍旧会远离该社区的房产，甚至包括它的一些周边社区。相反，如果另外一个社区的居民可以承受的起大约$50万的房产，但是该区的当前平均房产售价为$40万，那么该社区就是被价值低估。在此情况下，即便该区的房价处于跌势，我仍旧会考虑投资该区的物业，因为我投资了至少$10万被他人忽视了的价值。当然，其它应有的分析还是必要的。

假设在购买前你在等待价格跌到底部，你事实上永远无法知道价格是否已经到底。因为真的当价格到底的时候，市场中的消极情绪是处于顶点的。那么对于那些在市场悲观情绪相对来说还没有到顶的时候都不敢下手的人来说，凭什么指望他在市场情绪更糟糕的时候有胆量做出决定出手投资？因此，100个人中有99个试图抓住市场底部的人是会通常错失底部的。

假设你期望房产的价格会进一步下跌，你将持续关注那些负面的房产新闻，以此来证明和确定自己的观点是正确的（这是大部分人会做的事情J）。即使当价格触及真正的底部，并且开始反弹然后缓慢上升，你也会继续认为反弹只是暂时的，并且担忧(其实是“确信”)价格会再次下跌---正如自己所预测的那样。因此100个人中有99人又会在价格上涨的途中错失了底部。

比上述两种状况更为糟糕的是我们在银行账户里的钱几乎不可能是一直处于“静止”状态的，也就是说，即便你准备好了很多钱在等待市场底部的到来，但是根据我的观察，当真的底部到来时你的钱却已经不在银行里为你投资所用了。因为恐惧和贪婪同为人性的两面，你不可能只拥有其中的一面。比如说，假设你对进行某项投资感到恐惧，那么你也同时可能对得到某些东西而贪婪。因此许多忧虑的投资者很容易掉入那些荒谬的投资“骗局”的游戏里。比如说支付昂贵的学费来读取所谓的“快速房产投资致富”的课程。事实上那些所谓快速致富的房产投资家在卖课程上的赚钱速度远超过他们所“教授”的“房产投资快速致富方法”的速度，不然他们哪里还有时间和功夫来教你？早就运用他们所谓的快速致富方法给自己创造房产财富去了。如果真有什么快速房产致富的投资秘诀，难道仅值几千块几万块就来卖给你了？假如你是可口可乐或者肯德鸡的老板，你会把你的配方秘诀仅几千元，了不起上万元就出售给他人吗？如果你现在看下周围，你会发现那些投资“骗局”的游戏在不好的世道中要相比在一个好的市场里更为广泛地被推广，因为那些恐惧担忧的投资者创造了此类的需求。当然，我之所以在“骗局”上加上引号，不是真的就是说那一定是个骗局，毕竟在某些程度，或者说对某些人来讲的确是起作用和有效的，但是大部分投资者是无法取得那些“快速房产投资致富法”所吹嘘的投资回报的。