中国土豪热情燃烧澳八大城市 房价全线飘红！

大能猫

在过去的一年，澳大利亚八大首府城市房价取得强劲的增长。根据澳大利亚统计局最新数据，澳大利亚房价整体依然维持了不错的上涨力度，年涨幅为9.1%。悉尼均价上涨14.6.%,依然最为强劲，墨尔本名列第二，但幅度仅有6.9%，布里斯班房价增长6.7%。事实上，这个热闹的市场聚集了国际资本、机构投资者、中大型开发商，正在成为中国人新一轮海外投资目的地。


公寓租金回报高于别墅


根据澳大利亚Corelogic RP Data统计数据，2014年全澳大利亚别墅和公寓房的出租率均上升2.6%。别墅租金比上年上涨了1.2%，而公寓租金跑赢别墅市场，同比增长2.5%。

另据居外研究数据显示，在2014年第四季度，别墅租金表现最好的市场在达尔文市，每周租金较高，租金回报率达到5.9%，布里斯班租金回报为4.5%，而悉尼、墨尔本两个城市表现较弱，每周租金为599澳元、446澳元，投资回报分别为3.6%、3.2%。不过在公寓市场，悉尼、墨尔本单元房租金回报率增至4.50%、4.10%，每周租金是522澳元、397澳元，布里斯班同期回报率为5.40%。


由此可见，公寓租金明显高于别墅租金。以悉尼为例，一间一房公寓出租中位价为每周470美元，一栋三房独立屋中位价为每周480美元。“这是平均数值，市中心的公寓租金更高，通常在市中心，一套一房公寓租金要高于郊区一套4房别墅的租金。”一家投资集团的总经理周颖表示，“别墅主要是出租给当地家庭居住，而市中心的公寓更容易出租给学生、白领人群，客户范围比较广。不过，公寓物业管理费高，由于享受健身房、会所、泳池等共管设施，公寓的物业管理费用每年差不多在5000-8000澳元，这些由房东支付。”


事实上，房产投资者近两年主攻的正是悉尼和墨尔本两地的公寓住宅市场。2013年，绿地集团在悉尼市中心开发的第一个地产项目“绿地中心”公寓开盘时，将支付意向金的客户排成几批，支付意向金多的（例如10000元澳币的）算是VIP，可以上午进去优先选房。最终第一期250套公寓中的241套被抢购一空，销售金额达2.75亿澳元。该楼盘最贵的是第55层的一套三居室，被一个居住在澳大利亚的中国买家以370万澳元的价格买走。2014年6月28日，碧桂园地产在悉尼中心北莱德区的莱德花园公寓项目开盘，有客户忽悠了保安才得以进入选房。

（图片来源：网络）


周颖认为，公寓型投资可以理解为现金流型投资，其特点是周租金回报率高。但是从资本型投资的角度来说，别墅的资本增值幅度要远远高于公寓的上涨幅度。


40万-60万美元是主力


与此同时，悉尼、墨尔本在2014年销售价格暴涨。据Corelogic RP Data调查显示，去年以来，澳大利亚所有省会城市资本价值录得强劲上涨。悉尼房屋价值已经显著增加31.2%，墨尔本增长17.6%，紧随其后的是达尔文市（17.5%）和珀斯市（15.5%）。“纵观各个省会城市的房地产市场，目前悉尼平均售价最高，大约为80万美元，墨尔本平均销售价格是62万美元，布里斯班平均销售价格48万美元，阿德莱德为42万美元，珀斯是53.2万美元，霍巴特34.3万美元，达尔文57万美元，堪培拉56.1万美元。


Corelogic RP Data研究部主任劳利斯指出，观测澳大利亚市场2013-2014年数据得知，价格在40万至60万美元的房产销售占总销售额的34.5%，比重最大，其次是售价20万至40万美元，成交比重为26.8%；售价60万至80万美元的成交比例为17.2%，100万美元至200万美元的成交房产比重仅为9.2%，价格低于20万美元房产成交比重2.2%，200万美元或以上房产成交比重最少，为2.0%。


在八大主要城市中，20万至40万美元价格的房产销售比重正在下降。悉尼超过100万美元房屋的成交比例大于20万至40万美元成交比例，房屋销售价格在40万至60万美元的成交比重为29.6%，这个销售区间在墨尔本比例为33.9%，布里斯班38.3%，阿德莱德30.1%，珀斯43.2%，霍巴特23.3%，达尔文41.5%和堪培拉51.7%。


澳大利亚房产机构嘉誉投资总经理Kate Wang表示，在澳大利亚置业与投资的人群中，极高净值客户通常寻求500万至5000万澳元的优质房产，购房目的通常是为了移民或作为第二住所。这些购房者数量较少，但投资总额显著。此类购房者典型的投资项目是华特格斯海滩（WategosBeach）、拜伦湾（ByronBay）一带的650万澳元的房产。高净值人士则寻求150万至500万澳元的豪宅；上层中产阶级的目标多为75万到150万澳元的房产，其中多数在120万至150万澳元之间；中产阶级的购房成本在25万到75万澳元之间，他们购买的房产多数均价50万到65万澳元。


Corelogic RP Data研究部主任劳利斯认为，悉尼和墨尔本两地房地产市场的并列增长有力地促进了全澳大利亚房地产市场发展。随着春天的到来，预计房屋销售数量将会增加，特别是在目前低利率的有利环境下，未来几个月房价将持续上升。


RP Data的高级研究分析师卡梅隆Kusher Corelogic分析，投资者和下一波投资群体仍是澳大利亚住房需求的主要驱动力，2015年预期价值增长将保持温和态势。“尽管存款利率继续走低，明年市场似乎正在失去动力，但仍预期房价在2015年以较慢的速度增长。”


商业地产受国人热捧仅次于伦敦


由于别墅与公寓销售价格相差不小，买家开始青睐于入场公寓市场。在2014年5月过去的一年里，有超过一半的新住宅批准（51.7%）获建项目为公寓房，而不是别墅。


“公寓租金基本可以偿还贷款和其他费用，无需支付额外的资金。但是由于公寓本身并没有土地作为依托，房价的资本增值远远小于带有土地的物业。” 红橡树投资集团上海总经理周颖说。她提醒投资者在购买公寓的时候一定要考虑到其他潜在费用，如物业管理费等等。“别墅的特点是长期持有。依托土地的价值，资本增值幅度大，没有物业管理费用。但是多数情况下，租金收入无法涵盖贷款产生的利息及杂费，需要投资者再额外支付多余的维护费用。别墅比较适合预算充裕，有长期持有计划并且依靠资本增值获得利润的投资者。”


除了住宅，澳大利亚商业地产正在吸纳来自全世界的巨额资本，根据仲量联行统计，悉尼去年获得22亿美元的投资额，仅次于伦敦，成为最吸引中国投资者的目的地之一。


澳大利亚房产机构的一位投资总经理Kate Wang表示，中国投资者可以购买的澳大利亚商业地产现房类型，包括了写字楼、工厂、仓库、酒店、饭店和零售商铺。在购买商业地产的时候需要向澳大利亚外国人投资许可局报批。但是如果酒店中已经被个人所购买用于私人出租的不能作为商业地产交易，而必须作为住宅地产。“价值在5400万澳元以上的商业物业现房，或者价值500万澳币之上的历史保护物业，在酒店物业中，已经被个人购买者持有并且私人出租的属于民用住宅，不可作为商业物业出售。所有商业用地购买前需要向FIRB提交申请，根据土地规划决定是否批准购买意向。所以最保险的方法是在购买前向市政厅咨询下。比如要确保哪份物业中要做的生意是获得市政厅许可的。虽然街道和街道看起来很相似，但有的街位于商业区，是允许住人的，而有些是不允许住人的，因此一定要先跟市政厅确认。”


“在你买商用物业时，可能还要交增值、消费和服务税。而且根据税务局的规定，由于房子的一部分用于生意，所以当你出售的时候，要交一部分资本利得税，至于交多少，就要看房子的多大面积用于生意。如果想自己住在商铺房中，其费用也比普通住家高。市政厅的收费（Rates）是按照商业级别来计算的，在有的地方，商业收费比居民收费要高75%，电费和水费要比一般居民贵一倍。在经营过程中，哪些费用是可以扣税的，哪些不能，要详细地询问会计师。”Kate Wang特别指出。


总之，商铺投资需要有长期计划，早期回报较少，一般需要持有10年以上才能够通过物业的升值来达到投资赢利。澳大利亚的商铺物业价值相对稳定，除非周边有新兴的发展项目，如新建了火车站、新社区等；一般商铺的价值很难暴涨。