自营养老金购房须知

GoldenBull

首先我们要感谢在几周前积极参与我们讲座的各位来宾，让我们成功的向大家推广了利用自营养老金（ＳＭＳＦ）购买投资房的渠道．从各方反馈来看，这次的讲座因为每个人的积极参与获得了成功，在此表示由衷地感谢！

而自最近的数据显示，澳大利亚养老金持有者已经有多达三分之一的群体在使用自营养老金涉入房产市场，而且基本已澳洲当地人为主．这个时候，作为马上就要移民，或者已经移民许久的你，再不考虑通过这种途径来实现避税和买投资房，就实在是out啦！
这次，我们会根据近来接触的客户所经常提及的用自营养老金投资房产的问题进行一些总结，并向大家进一步阐述ＳＭＳＦ在这方面的优缺点．

首先，我们分析一下用SMSF投资房地产的优点：

1.   根据澳洲法律的规定，从2014年起，雇主是必须给雇员缴付相当于雇员9.5%年薪的养老金的，而且这个养老金比率在2020年预计会达到12%。也就是说，不管雇员是否懂得管理自己的养老金，每个雇员每年都会从自己的雇主那里获得相当于自己收入1/10的养老金。

然而这笔钱是不可以随意支配的，普通人只有两个选择：一是由公司缴付到指定的养老金管理基金里面，又或者是自己成立自营养老金账户对这笔资金进行自我管理。然而根据澳大利亚自2014年开始的经济衰退，眼看着自己养老金日复一日的因为投资失利而减少，对于养老基金管理公司的抱怨也日趋增多，人们越来越趋向于自己管理自己的养老金。澳洲法律允许自营养老金进行一定程度的投资，由于投资股票风险太高，投资各种基金的盈利又无法保障，投资房地产成为了大多数人首选的自营养老金投资方式，特别是在澳洲房地产投资稳定的大环境中，加上当前澳洲银行利率持续走低的情况下，用养老金投资房地产就自然而然成为了上上之选。

2.   从长期合法避税的角度来看，用自营养老金投资房地产比用个人名义投资有着更大的税务优势。我们都知道，纳税人可以使用投资房地产负扣税(Negative Gearing) 功能进行避税，用自营养老金也同样可以使用这种负扣税功能。只是自营养老金内的负扣税只能累积在养老金里面，而不可能转出用于抵消个人所得税。但是因为养老金的税率很低，只有15%。所以对于长期投资的优势就远远高于个人投资。因为当出售投资房，并产生增值(capital gain)之后，对于个人投资者而言，其所缴纳的个人所得税是按照个人税率(marginal rate)。而个人税率最低也是19%。当个人收入超过$37000，这个税率就变成了32.5%。而自营养老金的税率只有15%，这其中的差额自不必多言。同时，根据税法规定，个人每年可以从税前收入中拿出$25000放到自营养老金里面。这样这税前的$25000就享受到了15%的tax rate。如果你的自营养老金里面在当年存在negative income，那么你就可能不需要缴税了。这种低税率的优势在变卖房地产之后缴纳资产增值税的时候就尤为明显了。

3.   自营养老金投资房地产的最大优势是当自营养老金的所有人到达退休年龄（当前是65岁）之后，所有的自营养老金的资产都不再需要缴税了。也就是说，自营养老金名下的房地产在变卖之后产生的资产增值税是不需要缴税的。这个功能是个人投资房地产不可能享受的优惠。如果你在退休年龄之后不变卖房地产而继续持有，那么产生的所有收益（如租金收入）也是不需要缴税的！可以说，这个优势是用自营养老金投资房地产的最长远，最大，也是最根本的优势！

4.   养老金帐户中如果余额较少不足以进行房地产投资，个人可以从自己的税后积累的利润或者personal saving里面拿出钱投入到自营养老金里面。税后的投资是不需要缴税的。但是根据澳洲税法，目前每个人每年最多可以从税后的收入里转移$180,000到自营养老金里面。这部分投入都不需要缴税。又或者，你也可以选择一次性最多向SMSF投入$540,000的税后收入，同时保证接下来的两年内不能再从税后收入里往SMSF投钱。

那么利用自营养老金进行投资的缺点在哪里呢？

1.   增值资金不能转出养老金帐户挪作他用，但是考虑到澳大利亚房地产市场的独特性，短线炒作在这里并没有市场。而长期投资从而保证将来无忧的退休生活才是正确的房地产投资方式。所以虽然看似资金运转并不灵活，但其实是变相帮助投资者确立长线投资的信心。

2.   自营养老金帐户的设立及运营需要一定成本。目前市面上大部分事务所设立自营养老金需要$3000 以上(plus GST)。每年的Bookkeeping　和报税也需要额外的开销。但是考虑到一般养老金帐户每年同样需要花费不少的管理费用，再相比起潜在的养老金管理公司对客户养老金投资失败等风险，这个成本还是完全可以承受的。

希望在阅读完以上信息，并结合近期我们的演讲，各位能对用ＳＭＳＦ投资房产有着更清晰明确的认识，并期待ＳＭＳＦ再也不仅仅是澳洲本地人的市场。毕竟，现在推动着澳洲房产大趋势的已逐渐是我们华人投资者群体．如果大家看完后还有新的疑问或者见解，欢迎随时联系我们Golden Bull Accountants，我们会在第一时间为大家解答疑问！


Reference
http://www.acproperty.com.au/que ... d-aa01-f75140498894
http://www.pia.com.au/info/pia/detail/?id=48
http://zhishi.fang.com/esf/qg_115883.html

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