投资 对话：房产投资问题热烈征集中

innkou

欢迎大家来询问您所关心的房产投资的问题,
2012年4月4日, Ironfish 投资 对话 活动等您来参加, 请带上您的问题, 或者先回帖留下您想询问的问题,
我现在已经开始收集问题了:) 并将在4月4日周三晚上的活动现场一并回答, 并为您揭示房产投资成功的精髓所在!
座位有限, 请尽快短信发送您的姓名, 联系电话, 和您的提问到0430 883 028预定您的免费活动座位!
也可回帖咨询! 我将及时回复您!

回复 iraHgy 的帖子

您好, 很高兴您在"投资对话"的帖子上留言,如果您想和我们一起交流房产投资经验的话,我热诚地欢迎您来参加我们4月4日的活动, 请把您的姓名和电话,以及您想问的问题,短信给我0430883028.

很好，辛苦楼主发这么有意义的帖












西游记(日本版) 百度影音

你好啊
请问如果做土地的二次开发（就是在原有的土地上再造房子）
怎么样可以保证会有盈利 而且不会太低呢？

回复 hammer 的帖子

你好,很抱歉那么晚才回复你的帖子,最近实在太忙了,不好意思啊.

关于土地的2次开发,严格意义上来说并不能属于房产投资,这类操作其实是做开发的生意. 比如说你买KFC的股票,长线持有等股价从$1上涨到$10,那么这个叫做投资获利.但是你自己买下KFC连锁店,把进价$1的鸡翅加工后(犹如土地开发,就是把土地从新"加工")卖$3一对,你也是获利, 但是这是一种生意营运上的获利!

所以首先, 我们要区分房产投资,和房产开发生意之间的差别. 那么至于做生意该如何保证会有盈利这个问题, 我只能遗憾的告诉你, 没有一种生意是可以保证盈利的. 比如说163在这里做红酒, 163的生意能力都很好吧? 有些人把红酒生意做的有声有色, 但有些163却把红酒生意做的灰头土脸, 结果连PR都拿不到只能回国. 这就是生意的风险! 更别谈盈利还要不低呢!

如果你坚持要做开发的生意,那么最重要的就是先了解自己口袋里有多少现金流可以支撑在开发建房这段时期内需求. 假如你买下个$35万的老旧房子, 算上印花税总成本为$36.5万, 如果你首付$8.5万(20%+印花税),贷款28万, 土地分割申请的council费用$1.5万, 房屋推倒$1万, 造2栋全装修全配置的房子$20万/套,就是$40万,这时你的贷款总额已经是$70.5了!

这时你需要知道银行是否能贷款那么多给你.如果不贷, 那么开发这个生意就不是你能做的. 如果放贷, 那么我们再看贷款利率,目前是6.5%左右, 也就是是$70.5万贷款的年度利息为$4.58万,往往开发建房这个过程将持续1.2-1.5年,就算速度比较快, 1.2年的利息也已经是$5.5万了. 那么这1.2年里,在没有1分钱租金的情况下, 你能否支付的起这$5.5万的利息? 万一利率上涨呢? 假设你无法承受这个利息, 那么开发生意仍然不是你的菜. 如果可以承受, 我们再看, 这时你的总成本已经是$84.5万了,也就是说每套新房的开发成本为$42.25万, 加上出售的中介佣金和广告成本,大约每套是$1.5万, 如果你还想赚$3万/套的利润, 这个还是毛利, 那么你的新房子至少要出售$46.7万, 才能达到你的盈利目标!

那么，你就要看你买入旧房$35万的这个区，新房能卖到$46.7万吗？如果卖不到,那么去做这个开发生意的意义又何在呢? 如果能卖到, 那么,要花多长时间去卖出呢? 在销售的过程中你仍然在不断支付银行利息, 每多支付1分利息,就意味着你的毛利在降低! 另外,你需要在买入的时候,就要预测未来的1.2-1.5年你能否在这个区以$46.7万出售, 这么短的时间里做预测, 在我个人看来和投机赌博没有多大的差别! 谁能保证这个区明年就是一个hot spot呢? 你现在所做的社区调查,房产分析,(当然, 这里我又可以从专业的角度长篇大论了, 但是我觉得没有必要) 假设你足够专业, 也无非得到今天的数据,并不代表明天, 所以我说一定要赢利,是没有保证的, 任何一个世界上最成功的CEO,都无法赌博式的获取短期盈利.

假设刚才的所有开发成本你都用现金, 也就是说不存在银行利息$5.5万的成本, 那么你的现金成本仍然达到$79万, 也就是$39.5万/套, 算上中介佣金, 你想赚的$3万/套的毛利, 你仍然需要以$43.5-$44的价格出售, 假设这个价格很容易被市场接受, 那么你把$79万存银行,1.2年获得的存款利息也高达$3.95万了, 折腾这个开发, 也无非只赚了毛利$6万, 才$2.05万的差别, 净利可能只有$1.3万的差别, 这么折腾1.2年, 冒市场风险, 有意思吗?

但是专业的房产开发公司之所以可以获利在每套$3万毛利甚至更多, 那是因为市政审批和建筑成本, 甚至银行贷款, 都是和你个人有着天壤之别的. 专业房产开发公司的由量大造成的经济规模,是个人开发无法相比的. 能节省下来的钱, 就是开发商的利润.

你或许又会问,那么为什么还有那么多人喜欢自己做开发? 那是因为在过去几年,比如05-08年房价投机性般的疯长, 许多多"幸运"地博到了, 但是现在这个市场,再去做就基本等于自杀了. 我有许多朋友自己开发,结果大多套牢, 他们还算是有钱的那种. 还有一种状况是, 某个人很多年前买下了自己的家, 这么多年下来贷款也还的差不多了, 发现自家院子可以分割盖新房出售,这时因为他已经多少,甚至已经没有了贷款成本, 那么把自家后院的土地分割, 贷款$20多万, 新房改完后以$30多万出售, 那么当然是盈利的. 但是当这个人在介绍自己做开发分地盈利的时候, 却无意中对没有处于相似状况的他人来说起到了一定的误导作用.

所以我们需要看清个人的不同财务和实际状况,并不是所有人都可以做开发这个生意的.
因为我们自己也做开发, 所以这个就是我们对于个人做房产开发的一点经验和建议,希望对你有用. 再有问题,欢迎你电话0430 883 028给我联系, 我很乐意和你一起喝杯咖啡认识下, 给你一个专业的房产投资建议.另外, 明天晚上(周三, 4月18日)7点开始,我们公司会举办一场英文的房产投资讲座,有兴趣的话请电话我, 我可以帮你预定一个免费的座位.

谢谢!