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澳大利亚各城市2024年房价展望
澳洲各地的房地产价格一反常态，在去年持续加息的情况下出现反弹，并逼近历史高点，甚至在某些地区创下新高。
CoreLogic数据显示，由于待售房屋供应量少，整体住房短缺，房价面临上涨压力，去年全国房屋价值中位数全面回升，从1月份的谷底上涨了8.1%。
不过，去年下半年出现了市场条件疲软的迹象，价格增长速度和拍卖清盘率都有所放缓，预计这种情况还将持续。
虽然一些专家认为2024年的经济将更加低迷，但也有专家警告称，经济二次探底的风险依然存在。
澳联邦银行经济部主管Gareth Aird预测，首府城市的房价将平均上涨5%。
他预计房价将缓慢攀升，并指出11月份的最新加息将现金利率推升至12年来的新高4.35%，这将继续抑制买家的需求。这也将导致不良房源的增加，尽管他预计这些房源仍然有限。
他怀疑利率已经见顶，但他警告说今年提前加息的风险依然存在，并预计从9月份开始将适度下调利率，之后他预测房价将加速增长。
他表示："只要利率下降，房价就会随之上涨，因为利率下降会增加借款人的承受能力。"
他认为，虽然负担能力已经非常紧张，但住房供需失衡，尤其是租赁市场的供需失衡，将继续推高房价。一旦利率明显见顶，投资者的需求也可能回升。
据他预计，各城市的房价增长将略有不同，其中布里斯班的涨幅最大，将达到6%，原因是布里斯班的房价相对更实惠，劳动力市场略显紧张，以及作为2032年奥运会主办城市所带来的利好因素。
而ANZ高级经济学家Adelaide Timbrell预测，墨尔本和珀斯的房价将平均上涨6%，布里斯班的房价将上涨10%。紧随其后的是珀斯（7%至8%）和悉尼（6%至7%），而墨尔本的涨幅则较为低迷（3%至4%）。
四大银行对2024年房产价格有何预测？
ANZ预测首府城市的房地产价格将上涨6%。涨幅最大的是布里斯班（9%至10%），其次是珀斯（7%至8%）和悉尼（6%至7%）。墨尔本的房价预计将上涨3%至4%。
CBA预测首府城市的房价将上涨5%，各城市之间的差异较小。布里斯班预计增长6%，墨尔本和珀斯增长5%，悉尼增长4%，阿德莱德增长1%。
NAB预测各州首府的房价将平均上涨5.4%。预计布里斯班房价将上涨6.5%，珀斯和阿德莱德房价将上涨6.2%，墨尔本房价将上涨5.5%，悉尼房价将上涨5%。霍巴特的房价预计在年底持平。
Westpac预测各州首府的房价总和将增长6%。珀斯的增长率最高，为10%，其次是布里斯班8%，悉尼6%，阿德莱德4%，墨尔本3%。
Timbrell说："疫情之后，布里斯班和珀斯的人口出现了大幅增长，在疫情期间，这两个城市的经济也稍显强劲......这就造成了一个更为尖锐的住房供应问题。”
"过去一年建筑审批与预期人口增长之间的不匹配在布里斯班和珀斯最为严重。"
Timbrell表示，悉尼和墨尔本受经济承受能力的限制较多，而且州际移民也在减少人口，但这两个城市从海外接收了大部分新移民，从而创造了额外的住房需求，并将继续推高房价。
此外，消费能力受利率上升影响较小的购房者，如贷款额度远低于其最大承受能力的购房者，也在推动房价的增长。
"有很多人的借贷能力没有受到影响，他们的竞争更加激烈......更多的人在竞争价格较低的房产，这推高了这部分市场的价格。”
Timbrell 补充说，2024年全国工资增长速度应该会超过通胀率，这将在一定程度上方便家庭储蓄。这一点以及现金利率的预期峰值（她预计现金利率将维持到12月降息）将促进房价进一步上涨。
然而，AMP首席经济学家Dr Shane Oliver表示，随着现金利率继续影响家庭预算并降低借贷能力，房价仍有可能下跌。
"我们的预期是，到2024年，各首府城市的房价有可能会下降5%。悉尼、墨尔本、堪培拉和Hobart的房价可能最弱，"Oliver说。
"与此同时，阿德莱德、布里斯班和珀斯的房价可能会保持稳定或向上增长......它们的债务水平较低......而且还受益于州际移民，尤其是布里斯班和珀斯。“
Oliver表示，强劲的移民、较低的挂牌水平和更广泛的住房短缺支撑了2023年的房价增长。
此外，受利率上调影响较小的套现买家（如拥有大量资产或得到父母帮助的买家）也有需求。他怀疑这些购房者已经被耗尽。
"看起来我们现在已经开始渡过移民高峰期......虽然住房仍然短缺，但我认为我们在租金和价格方面都遇到了负担能力限制[这促使家庭进行整合，有助于缓解需求。”
"购房受到限制，加上供应量进一步增加（随着更多不良房源的出现），这将拉低房价。”
Oliver认为，现金利率已经见顶，下半年将有所回落。不过，考虑到房价已经攀升得如此之高，以及对更广泛的经济放缓的预期，他认为房价在此背景下的任何反弹都将较为缓慢。
图文来源：Theage
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