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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说贷款 308 澳洲人口突破2500万,房屋供应将空前紧张,利弊共存!

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    innkou 发表于 31-8-2018 14:37:58
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    各位朋友,大家好!
       
    本月,澳大利亚最大的社会新闻因该是非澳洲人口突破2500万莫数了,据《每日邮报》报道,资深社会问题研究员麦克林登(Mark McCrindle)称:“这一时间比预计的提前了24年,在过去的短短两年半时间里,澳洲人口增加了100万,等于每1分23秒增加一人。”

    McCrindle曾受我们Ironfish之邀为广大Ironfish的客户朋友们面对面分享人口增长趋势与人口发展对澳洲房产的影响,同时他也表示:“如果无法控制人口增长,就会出现问题,我们需要更好地平衡人口,规划人口增长。”

    1970年,澳洲的人口还只有1250万,到2018年已突破2500万,短短48年时间,人口总数翻了整整一番。如今,悉尼人口飙升至510万,墨尔本今年也突破500万大关,近2/3的新移民定居这两个城市。

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    根据澳洲统计局(ABS)数据显示:澳洲平均人口增长率为1.6%,略高于全球的1.2%。2020年,澳大利亚人口将达到2600万,到2030年将达到3000万,到了2048年人口数量很有可能超过4000万。

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    澳洲的人口增速赶超亚欧及北美地区,居世界前列,预示着未来房市需求的大幅上涨,火热的需求给澳洲房市供给带来了不小的挑战,可以预见的是,澳洲房价的上涨空间十分可观。

    澳大利亚各州人口数量对比
    澳大利亚统计局(ABS)的数据显示:上个财年中人口增长最多的前三位城市分别是:墨尔本、悉尼和布里斯班。这三座城市的人口增长数量占了澳大利亚人口增长总量的70%。

    在2016-17的12个月中,墨尔本的人口净增长12.5万,现在已经达到490万。悉尼增长了10万,当前悉尼的人口数量是510万,预计未来10年就可以达到620万。过去的一年,墨尔本成为了澳大利亚人口增长最多、增速最快的城市,与悉尼人口总数量相差仅20万。

    尽管海外移民是人口增长的首要因素,但查尔斯达尔文大学首席研究员汤姆·威尔逊(Tom Wilson)表示:即使未来移民政策发生变化,人口仍将大幅增长。威尔逊指出:“相当多的人处于生育高峰的年纪。这意味着,即使移民人数立即降至零,澳洲人口仍将不断的增加。”人口统计学家称这一年龄结构效应为“人口增长模式”。

    人口增长是如何影响房产市场的?
    本质上来说,这是一个简单的供求问题,在那些房市增长关键区域,当人口增长快于新房数量时,短缺就会给价格带来压力。

    专家提到:除此之外,投资者还应考虑其他因素,如基础设施建设和财政支出,交通和就业条件等,来选择合适的区域和锁定物业。想投资房产的人最常见的问题是:现在是否是合适的时机,其实,房地产投资是一项长期投资,我们看重的是在10年、20年或30年后,澳洲房产的稳定增长在您的资产配置中起到分散风险、保值增值的目的,同时能够给您带来一笔可观的收益。

    人口流向引导房产趋势
    按照规律,人口倾向流入社会资源优渥的国家和地区,金融、商业、教育等方面较为发达的区域总是具备强大的人口吸纳能力。澳大利亚的人口爆炸式增长充分印证了其极高的居住、投资价值。

    澳大利亚房产永久产权、可世代传承、无遗产税、空置率低,性价比高,是海外房产投资的绝佳臻品。从当前的澳洲房产增值周期角度考量,布里斯班、阿得来德等城市均是不错的房产投资选择。

    普华永道首席经济学家Jeremy Thorpe撰文指出:这种快于预期的人口激增一直是支撑澳大利亚经济的重要因素,并支持了“27年持续经济增长”的神话。自2008年金融危机以来,澳大利亚经济增长的三分之二都来自人口增长的贡献。

    不断增长人口已达临界点
    悉尼大学城市规划副教授Paul Jones表示:澳洲城市人口已到达“临界点”,这将会带来楼价高企、交通繁忙、基建不足、废物更多、绿色空间减少等负面影响。城市系统和街道在设计时并未考虑到这样的人口载量,而我们仍在往里面加人。

    我们需要公共空间、方便和良好的基建,这是很大的挑战,这首先体现在住房压力方面。如政府智库生产力委员会(PC)指出:“高移民率给澳洲最大城市的土地和房价带来了上行压力”。

    其次是公共服务紧张,不得不依赖大量基础设施投资。学校扩建、医院急诊长时间排队,公共交通拥挤。即使政府在加大基础设施投资,也不足以缓解现有问题。交通拥堵产生的额外成本每年有近200亿澳元,若不进行改革,到2031年可能增加至$800亿澳元。G20全球基础设施中心估计澳洲每年有$25亿澳元的铁路基础设施缺口。2016年,Grattan研究所估计,到2026年全澳将增加65万名学生(增长17%),州政府需要拿出60-110亿澳元新建400到750所学校。

    Ironfish的老朋友Mark McCrindle表示:“高速增长的人口除了为澳大利亚带来十分可观的经济效益,同时也带来了很多问题。目前政府需要作出更好的规划,来解决人口增长所引发的社会问题。”

    由此可见,随着澳洲人口的迅猛增长,居民对于住房的需求也日益膨胀,几乎从未出现减弱的迹象。然而,澳洲房产市场的新建住房供量却不能有效满足人口增长需求,势必导致澳洲房市的不断兴荣;供不应求同样也会导致房价的不断提升,正面和负面影响都在其中,皆有两面性。

    我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430 883 028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888

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