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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资 301 投资者亏损30%出售布里斯班公寓?然而……

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    innkou 发表于 13-7-2018 13:04:54
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    各位朋友,大家好!

    上期的专栏,我分享了Ironfish集团总裁Joseph对过去一个财年的房市总结和他个人对于新财年投资的展望,其中讲到了他个人非常看好布里斯班市场。这篇专栏引起广大读者朋友的巨大反响,尤其是有朋友电话我征询对于目前布里斯班房市的看法,他们说前两天看到《澳洲金融评论报》报道,说近期有两位中国投资者以极低的价格出手了位于布里斯班的两套公寓。在不到三年的时间内,亏损幅度高达30%。这引起了他们的巨大担忧,貌似布里斯班的市场并不如我们Ironfish分析的那么乐观。

    所以今天,我来谈谈我对于这个“布里斯班亏损出售”的看法。

    相信,这两位投资者在三年前投资澳洲房市的时候肯定不是奔着亏损去的。同样,2015年-2018年期间肯定有更好出售的机会,那么为什么偏偏选择在当下出售呢?

    近期,皇家墨尔本理工大学教授Daniel Richards进行的一项研究告诉我们,在市场下跌的时候,投资者不是卖的太早,就是卖的太晚。尽管这一理论主要用于股票市场,但是放在目前的房产市场也同样适用。他说:“从理性的角度出发,人们不会做亏本的买卖。同样,投资者一般不会愿意在亏损的情况下出售房产。但是有一样东西却会让投资者亏损出售,那就是我们的一时冲动,尤其是那种为没能及早出售而追悔莫及的后悔感。选择亏损出售房产的人们往往有这样一个共同点,即都认为投资房产是自己做过的最冲动的投资。

    毫无疑问,目前大家形成的共识是现在澳洲房产市场处于下行周期。但是对于未来的走势,各方却意见不一。有人认为房价还会下跌10%以上,有人担心房价会出现崩盘。近期,国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)发布的一份研究报告对澳洲各地房价在未来三年的走势进行了全面的分析,结论可能让很多人大吃一惊:崩盘的几率几乎没有,像过去一样大幅快速上涨也只能是过眼云烟。值得一提的是,本轮房价走势预测中,转换非常明显!
       
    据其预测,曾经高高在上的悉尼,或在未来三年的房价涨幅全澳垫底,同期,悉尼的房价较峰值相比或仍有4%左右的跌幅。而大家争相“唱空”的布里斯班则有可能录得全澳最高涨幅。
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    布里斯班全城俯瞰图

    BIS Oxford Economics分析认为:信贷收紧是影响房价上涨的主要因素之一。但是,鉴于低利率水平、稳定的经济形势、强劲的人口增长,澳洲房价出现大幅崩盘的可能性几乎没有。而2018-2021年期间,布里斯班或录得首府城市最高涨幅,达到13%同期,堪培拉和珀斯房价涨幅或录得接近两位数的增长。而目前表现最火爆的霍巴特房价涨幅则可能放缓至8%。与此相反,悉尼则可能录得首府城市中涨幅最低水平,并且可能需要等到2023年才能超过前期的高点。

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    澳洲房地产市场的风格转换非常明显。过去五年,悉尼和墨尔本等房价涨幅领先的传统热门城市在未来三年或表现平平。与之相反,过去五年房价表现平平甚至出现下跌的城市则有望在未来三年表现突出,如布里斯班、阿得莱德、珀斯等。
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    值得一提的是,未来三年内,布里斯班有望录得全澳最高涨幅,中位房价由2018年的6月的$55万澳元上涨至2021年6月的$62万澳元。人口持续流入,尤其是其他各州迁往布里斯班的人口不断增长是主要驱动因素。

    堪培拉、阿得莱德和珀斯的房价涨幅则紧随其后,接近10%。中位房价分别录得$77万、$55.5万和$57万。国际清算银行表示:“以堪培拉为例,当地居民收入水平是澳洲首府城市中最高的。相比之下,当地的房价仍具有相对可负担的优势。”

    就阿得莱德和珀斯两座而言,在历经多年下跌之后,市场已经开始见底反弹。尽管未来两年内上涨速度仍处于相对较低的水平,但是阿得莱德已经明显走出底部区域,进入上涨通道,而珀斯在2021年预计会有较为明显的上涨。

    所以,我们还是应该用长期的(我们认为是15-20年)眼光去看待房产投资这件事,而不是被眼前的“3年布里斯班亏损30%”的个例和短期行为来蒙蔽自己的双眼。当房产牛市到来时,每个人都好像成了房产专家,每个人都可以对房产市场的走向评头论足一番,而买房的人也好像人人都能从市场中赚到钱。但当市场不好时,许多人则往往容易被短期的挑战和困难所迷惑,很多人更是会对房产投资失去信心。

    悉尼市场的实战经验告诉我们:虽然过去五年的悉尼房价涨了70%以上,但你如果想知道是哪些人在这个房产周期中赚到了最多,那我可以告诉你,并不是那些在过去两三年里跟风入市而且错过悉尼这个周期的人,而是那些在上一周期就已经布局在悉尼房产市场中,又熬过了那几年市场不景气的光阴,没有把手中投资房卖掉的人。无论您是要投资在布里斯班也好、阿得莱德也罢,乃至澳洲其它首府城市,都是要遵循这个投资理念的!

    我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430883028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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