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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资 292 仲量联行:看好布里斯班公寓市场的八个理由 (1)

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    innkou 发表于 11-5-2018 09:52:07
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    各位朋友,大家好!

    国际五大房产咨询公司之一的仲量联行(JLL)在今年3月发布了一份针对布里斯班公寓市场的全面报告。报告指出,虽然布里斯班当地的公寓市场在过去12个月内遭遇了一定的挑战,但最坏的时刻或许已经过去。该公司对于当地公寓市场的中期表现持乐观的态度,尤其是质量,地段,设计都非常精良的优质公寓。

    为了印证这一观点,JLL在其报告中列举了八大看好布里斯班公寓市场的理由,今天就让我们一起来一一列数。

    理由一.昆士兰经济的强劲反弹
    自2013年澳洲的矿业进入低谷期后,昆州经济已经开始呈现出了强烈的反弹趋势。德勤会计事物所预计,未来五年内,昆州的经济将以平均每年3.8%的速度上涨,这一速度将是这段期间所有州际增长预测中最高的,而澳洲各大州的平均经济增长幅度将在3%左右。

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    与此同时,经济学家对于昆士兰未来的经济发展多元化表示看好。良好的商业环境,将使得昆州经济不只依赖于矿业,消费增长,出口增长,旅游,教育等产业同样将成为昆士兰的重要经济支柱。

    即便对于资源业,专家们的态度也开始变得乐观起来。虽然像上一周期这样的矿业繁荣或许不再会出现,但对于资源业的需求同样已经开始呈现上涨,预计未来五年有大约200亿澳元的资金将投入到昆州的资源产业中。

    理由二.基建大繁荣
    过去几年,昆州的基建速度曾经一度有所滞后,这主要是由于州政府的债务产生,无力投入更多资金用于基建。但目前这一现象已经成为过去。随着昆州政府的收入上升,昆州的基建“大跃进”时期也拉开了帷幕。

    最近举行的昆州大选,也进一步为一些大型基建项目扫清了障碍,诸如投资54亿元的跨河铁路项目等,都已经排上了昆州政府的计划之中。

    目前布里斯班的重大基建项目包括:投资30亿元的皇后码头项目,布里斯班机场第二跑道扩建工程,Eagle St码头项目等等,这些工程不仅将大大提升布里斯班的市容市貌,也将带来大量的就业与人口增长机遇。

    理由三.人口快速增长
    昆士兰州的人口增长速度一直以来都高于澳洲平均水平。过去35年,这里的人口以平均每年2.0%的速度上升,而全国平均水平则只有1.4%。不过,在2013年之后的矿业衰退期间,昆州人口的增长速度有所放缓,2015年只录得1.3%的人口增加,但到2017年,已经回复到1.7%的水平。

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    昆州与新州的州际移民人数及房价对比

    人口增加的重要驱动力之一,在于布里斯班相对于悉尼墨尔本的房价可负担性更好。目前,这里的独立屋房价只有悉尼的55%左右,上一次在2000年左右,昆士兰的人口也曾出现快速增加,当时这里的房价也只有悉尼的一半左右。

    澳洲统计局的数字显示,2017年第三季度就有大约5300个澳洲人从其他州迁移到昆士兰生活,他们中的绝大多数居住在布里斯班及其周围地区。

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    昆士兰州过去十年的就业增长率及失业率

    当然,人口的增长同时也离不开就业数据的改善。昆士兰在2017年内的就业人数上涨了4.7%,预计这一趋势在2018年还将得到延续,这些都对布里斯班住宅地产的增长提供了积极的信号。

    理由四.公寓价格可负担性强租金回报高
    过去五年,布里斯班并没有出现向悉尼和墨尔本这样的公寓大繁荣时期。根据CoreLogic的数据,过去五年,悉尼的公寓平均上涨了50%,墨尔本上涨了20%,而布里斯班则上涨了9%。

    以每平方米计算的话,投资者在布里斯班最好地段投资公寓的每平米单价大约在$8000-1万澳元,而投资者在悉尼,要花多一倍的价格,才能买到距离市中心大约15-20公里的公寓。

    虽然目前投资者的贷款政策有所收紧,但布里斯班公寓更低的价格,更好的租金回报,以及中长期更好的增值潜力依然吸引着不少投资者的目光。以租金回报来说,虽然整个布里斯班市的公寓回报率在4.8%,但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上。而不论悉尼还是墨尔本,公寓的平均租金回报率在4%以下,更不用说回报更低的独立别墅。

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    鉴于版面限制,今天我就先分享到这里,下周继续。我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430883028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

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