Daniel 说投资 195 聊聊FIRB新政

innkou

各位朋友，大家好！

FIRB(外国投资审查委员会)是澳洲政府针对外国投资设立的监管机构，
海外人士如果在澳洲投资的话，都要向FIRB提出申请。

去年5月2日，澳洲政府宣布加强外国投资政策，公布了一系列改革方案，
部分新政于去年12月1日起生效，如开始收取海外投资申请费，
以及对非法购房行为实施更严厉的惩罚制度。

同时，税务局也开始参与海外投资澳洲住宅房产的监管工作，包括投资审批职责。   
然后，近期关于FIRB“新政”的新闻铺天盖地。
有人声称：FIRB于2月9日推出新政，外国人在澳洲不能再买新建的房子啦！
不久后，辟谣贴出来了：拆一套建一套是改成不能买啦，但是拆一套建多套的还是能买的啊！

一直密切关注FIRB政策的我们对这些议论有些摸不着头脑：
政策哪里改了呢？本来拆一套建一套就不是外国投资者随便能买的呀。

后来我们了解了下，
上面这些关于“2月9日FIRB新政”的议论应该是出于对一篇2月9日先驱太阳报（Herald Sun）文章的解读：
大意是说FIRB在去年年底悄悄地改变了关于“新住房”的定义，
现在如果将现房拆掉建一个新房的话，“一般情况下不被视作新住房”，
也就是说，非澳洲居民无权再购买这样的房子了。

文章还提出这样的问题：
如果拆掉一套独立别墅，建两套联排别墅，应该能算作“新住房”，因为这增加了澳洲的住房库存。
那如果拆掉一套没人愿意买的旧房，建一套更大更好的新房，是不是也该算作“新住房”呢？

但问题是，到底什么样的房子算作没法再住了、没人愿意买了、
对于住房库存的意义忽略不计、可以让人拆掉重建了呢？

目前没人能回答这个问题，我们打电话给FIRB，FIRB也讲不出个具体标准，
因为据说还没人提出过这样的申请，得按具体情况来裁决。

看来大家都得自己试着申请下，才能知道明确答案。
但要注意的是，申请费是不能退的！
如果买套200万澳元的重建豪宅，申请费是2万，批不下来的话这钱也打水漂了。
所以保险起见，还是请购买明确符合“新住房”定义的房子吧，或者事先请向FIRB或税务局详细咨询下。

那么关于“新住房”的定义，到底有了什么样的变化呢？
现在的说法是：如果拆一套或多套，再建一套，不算“新住房”，非澳洲居民不能申请购买。
而本来的说法是：如果再开发能增加澳洲的住房供应(如拆一套建两套)，
或者能证明二手房太破旧不适合居住，那么申请一般都可获批。

比较之后你会发现，两者没有什么本质区别，只是现在的说法稍微更明确了一些。
FIRB判断“新住房”的依据向来都要看再开发是否增加了澳洲的房源。

再有，仔细研究了下FIRB的其它规定，我们发现还有一些变动。
比如，本来的说法是，临时居民和非澳洲居民如果在澳洲买空地开发，两年内必须开工，
现在改成了“四年内必须完工”。

要注意的是，如果空地上面本来有现房，后来房子拆掉了，
这块地就不能再被算作严格意义上的“空地”——这条容易被钻空子的路已经被FIRB堵死了。

FIRB官网上还有一点调整是关于配偶身份的，
原本是说：只有配偶是澳洲公民的情况下，一起以joint tenants的身份购买物业的外国公民才不用申请FIRB。
但现在我们发现FIRB和ATO网页上都已经将这个规定放宽了：
如果配偶是新西兰公民或澳洲永居签证持有者，
和他/她一起以joint tenants的身份购买住宅物业的话，外国公民不用再递交申请了。
这条规定的改变对有些朋友来说更方便了。

关于以上这些变动，我们打过电话向FIRB核实。
工作人员声称，FIRB的一些具体规定最近确实在经历一些调整，
一切都以网页上“Guidance Notes”里面写的内容为准。

最后再重申下：对于海外人士合法购房，澳洲政府一直是持鼓励态度的。
政策规定住宅类房地产的外国投资应当增加澳洲的住房供应（如开发或购买新房），
所有申请均会根据这一首要原则进行考虑。

FIRB旧版网页上的《澳大利亚的外国投资政策》文件明确指出：
澳洲欢迎外国投资，外国投资帮助促进了澳洲的经济繁荣，改善了澳大利亚民生。

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