Daniel 说投资 383 - 疫情当前，我的出租房该怎么办？

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各位朋友，大家好！

眼下，新冠疫情在全球不断升级，每一个国家、每一个城市和每一个个人，都受到了不同程度的影响。如果您是澳洲房产投资者，相信您也一定十分关注这场疫情会怎样影响您的租客、又会怎样影响您的投资房；又或者，您也许已经收到了物业经理的来信，向你告知您的投资房由于疫情产生了这样或那样的改变。

那么，作为房产投资者，您应该怎样应对可能到来、或者已经发生的变化？

根据Ironfish亚太集团物业管理团队的一线经验，我在这里为您总结了一份疫情时期出租房常见情况的Q&A（问与答），希望对您有所帮助。

Q1：租客通过物业经理向我转达，告诉我自己遇到经济困难，希望我降租金，我该怎么回答？

A1：最近受到疫情的影响，澳洲也关闭了许多服务业营业场所，导致了一些服务行业的人员工时被减，或者不幸失去了工作，造成租金支付上的暂时性困难。

针对这种情况，您可以通过物业经理要求租客出具他们经济受困的证明，比如被公司的解雇信等等，看到证明文件再做出决定。

对于经济确实有困难的租户，我们建议您可以和您的物业经理商量，看看是否可以与租客协商出一个暂时性的租金折扣，比如20％的减租，为期３个月，３个月以后再视情况决定。

您可能觉得损失了不少租金，对此我们完全理解，但是长期来看，留住现任租客也许是一个更加划算的选择：如果租客现在搬离的话，您需要再次支付找租客和广告费等费用，再加上由于目前政府禁止开放看房，只能单独预约，这可能会延长找到下一个租客的时间，也就延长了空置期。

房产投资最重要的始终是长期持有，只要您能够持有房产，眼下暂时性的问题可以先灵活解决。

Q2：租客还在租期内，但现在就要撤租，我该怎么办？

A2：如果租客的租约还未到期就申请撤租，我们的物业经理会按照相对应的法律法规要求一步步操作。首先，他们会马上开始打广告招租，按照租赁法规定，现任租客要承担所有租金直到新租客入住，同时还要承担所有招租产生的费用。当然，也有可能会发生以下情况：

1. 租客把钥匙交还后就停止支付租金

在这种情况下，物业经理会第一时间去申请押金返还来弥补租金的损失，另外房东保险也可以有一定的理赔，具体情况可以咨询您的物业经理。

2. 租客向法院提出因经济能力导致无法负担租金，希望提前解除租约

这种情况比较少见，后续会牵涉到物业管理公司去法庭等一系列法律流程，决定权在于法官以及租客所提供的证明。但是在这段时间内，上文所说的打广告、找新租客的流程都会继续进行。

我们的建议是：当物业经理提出租客要撤租的时候，业主可以通过物业经理和租客商议，为他们减免一部分租金。有些租客会以为租金是不能讨价还价的，但如果业主主动提出降租，他们有可能会再考虑。如果租客坚持搬走，也不用太担心，后续的一切事宜物业经理都会按照条例处理，保险公司在多数情况下也会理赔。

作为投资房产者，需要提前安排好现金流，为偶发的意外留出一定的缓冲空间。

Q3：我的租客现在已经开始欠租了，我该怎么办？

A3：首先，您可以和物业经理沟通，看看租客欠租的理由是什么，是否是因为疫情产生的失业等困难，如果是的话，您可以按照问题1的建议来处理。

一般来说，租客欠租超过一段时间，物业经理就会按照租赁法的一系列相应步骤去操作，给租客发欠租代缴通知，如果在通知期限内还是没有收到租客的反馈或者租金，物业经理就会发出驱逐通知，要求租客在一定时间内搬离。您的租金损失会在租客搬离后通过押金或者房东保险来进行赔付。

Q4：租客刚搬出去，现在这个情况，我的房子能租掉吗？

A4：疫情确实对租赁市场有一定的影响。但人们的生活总要继续，住房永远会是刚需。对于投资者来说，可以先把首要目标集中在“获得租金收入”这一点上，租金数额可以暂时性地稍微降低。

现在的租赁市场还是有很多租客在找房的，主要是现在有一部分人的工资受到暂时性的影响，进而影响了他们负担房租的能力，如果价格在他们的承受能力范围内，他们还是会接受的。特殊时期内，投资者可以先签６个月的合同，半年后再视市场情况，合理地将租金涨上去。

Q5：租金收入降低可能会造成我的贷款还款困难，我该怎么办？

A5：面对疫情，澳洲政府每天都在讨论方案来帮助企业、业主、租客及社会各界人士，目前，政府已经出台了共计$1890亿的经济刺激计划来帮助澳洲人民渡过难关。

如果真的因经济压力而暂时无法偿还贷款，澳洲各银行可能给予6个月的时间延迟还款，具体情况可以打以下电话咨询：

Q6：除了租赁方面，疫情对我的公寓还有什么影响吗？物业有没有采取什么疫情对应措施？

A6：疫情期间，公寓大楼的清洁工会持续对建筑进行消毒，公共区域比如游泳池、顶楼会所等设施会在这段时间关闭或限制使用。同时，公寓里也都会增加清洁和消毒用品以供居民使用。许多公寓物业也配合澳洲政府的指导，积极倡导大家保持社交距离、尽量居家隔离，减少传播风险。

作为投资者，从决定投资的第一天开始，我们就应该完全意识到，投资就是和变化打交道：经济状况、政府政策、银行利率、市场周期、个人情况、也包括新冠疫情这样的全球性卫生事件；万事万物，没有一件是恒定不变的。所以，投资过程中最基础的一桩思想准备，就是意识到每时每刻都存在着的变化。

虽然变化是永恒的，但应对变化的策略与技能却是因人而异的。房产投资涉及到很多相关的专业领域，如信贷、财务、物业管理等等。如果你有优秀的投资策略师、贷款经纪人及物业管理经理等，他们都可以用自己的经验、智慧、时间与专业技能，来帮助你更好地应对变化。

正是因为深知投资道路上充满了变化，在Ironfish亚太集团，我们才始终用专业与关怀和投资者携手并进，帮助投资者应对各种变化，稳健持有房产，最终抵达我们的长期投资目标。

如果您有任何疑问，或遇到了任何困难，都欢迎您随时联系我，我们始终与您站在一起。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888

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