csl2012 发表于 2012-7-14 18:56 ![]()
不是这么比的吧，你拿个Elizabeth的地和city的房子比？没有可比性。初始价都不对。拿个起价40万的，和个起 ...
哈哈, 你说的太对了! 其实现在你说到点上了: 为什么你意识到无法拿Elizabeth和City来比? 因为地段不一样! 我之前的回复, 只是针对你说的"地增值, 房子贬值"这句话. 我其实想说的是, 我们不能只看地的大小, 而要看的是地段! 是地段在增值, 而不是地在增值. 地本身是不会增值的, 但是有了需求, 才会有了增值. 同样的道理, 你说那Paradize或者Cambelltown的800平米地和Northgate150平米的地来比较10年, 好, 就按你的意思, 请问, 你能100%说P和C的800平米的地的增值一定超过N的150平米吗? 我想没人敢那么武断, 同理, N的150平米地10年后一定比P和C的800平米地增值的%要高吗? 说实话, 我也无法保证. 但是我们是否可以这么来想? 在P和C这两个地方800平米地的房子是多少钱? 大约40万吧? 那么在N的150平米地的Townhouse多少钱? 也差不多40万吧? 那么, 是不是所有的人都认同你的理念呢? 假设所有人都认同你的理念, 那么, N的这个房子就应该卖不出去了对吗? 但是事实上, 有人买吗? 当然有! 同理, 要是所有人都认同我的理念, 那么就应该没人去买P和C80平米地的房子了,对吗? 但是事实上有人在P和C有买这样的房子吗? 当然也是有! 也就是说, 大家都差不多40万, 一个150的地, 一个800的地, 既然今天这两种选择都有人需求, 那么, 我们是不是也可以推断10年后, 这两种房子仍然都是有人需求的? 当然也是! 好, 那么, 我们如何判断是800平米的增值%多, 还是150平米增值的%多呢? 很简单, 哪个吸引的买家多, 哪个就涨的多! 这个, 应该很好理解的, 对吧? 但是, 我们无法预测10年后到底哪个房子吸引的人更多, 对吗? 就像今天, 我们其实无法知道是买P和C800地的人多, 还是买N150地的人多一样, 我们永远不知道这个数据, 但是我们可以客观的说, 两者都有需求, 只要需求增长, 那么房价就会增值. 现在, 我们回到投资的角度来说, P和C的800平米地的房子一定是老房子对吧? 那么, 你觉得它的租金回报怎样呢? 可能比N150平米地的新房高吗? 哪个房子的维修成本和维护成本更高呢? 哪个房子的税务利益更好呢? 是好的现金流的房子能使你容易持有10年呢, 还是差的现金流房子? 别忘了, 你承认要看10年的, 我完全同意, 但是, 是什么帮助我们持有这个房产10年呢? 是你这个地的面积大小本身吗? 还是我刚才问到那些要素? 因此, 我不反对"地增值, 房子贬值"的理论, 只是同时, 我还知道一个房产的投资到底好不好, 不能只看地的大小本身, 地的大小说明不了什么问题. 再说, 既然你认为无法拿Elizabeth和City比, 因为是拿40万和20万在比, 那么, 你又凭什么拿P和C来和N比呢? 别忘了, 这两个区, 照样有40万和20万的, 甚至在N还有上百万的呢! 你又该如何比? 我的意思是说, 其实说到底, 还是看这个房子本身(当然包括地的因素在内)到底能吸引多少买家, 只要能吸引的买家越多, 它就增值越大, 哪怕地才150平米, 甚至是不带地! 假设今天有10个人愿意花40万买某个区的一个不带地的公寓, 但是只有1个人愿意花40万买P和C的800地的老房子, 你说, 谁会涨呢? 当然, 要是10个人愿意买800地的房子, 但是只有1人愿意花40买地小甚至没地的房子, 那么, 当然是你说的800地的房子涨啦! 我们无非要看的是需求, 但是大部分情况下, 是地段和房子的新旧程度决定了租客和买家的需求, 而不是地的大小. 虽然我前面说我们是无法知道具体需求数字的, 但是我可以建议你, 不妨去看下在P和C区有800平米地的老房子出售的时候, 你过去看看open时, 有多少人来看房, 给offer, 同时你也去N区看看那里周末的售楼处有多少人在看房咨询, 你就能大致知道需求的强弱对比了. 有一点是肯定的, 在N区, 几乎所有的地都是远小于P和C区的800平米地的. 即便是在N区, 你可依靠看下是咨询买400平米以内地的人多, 还是买400平米以上地的人多. 最后我再想多加一句, 在投资的领域, 简单地对比P, C, N区, 以及简单地对比地的大小是毫无意义的! 因为, 最终你能在这个市场里投资赚多少钱, 80%取决于自己的投资策略是思维, 我们说了那么多的地大地小, 在什么区, 这类"技术"因素, 只占你能否成功的20%. 简单举例说明下: A先生今天年40万买了800地的房子, 就算因为地大增值多多, 到了2015年涨到50万, 但是因为现在听说国际经济形势不好, 澳洲房价下跌, 又看新闻鼓吹说房价泡沫, 于是50万出售了房子, B先生也在今年40万买了个150平米地的小房子, 因为地小,2015年只增值到46万, 但是2013年的时候面临同样的市场, B认为是机会于是46万又买了第2套房子, 等到2016年, 结果市场回暖, B的2套房子都增值到了50万, 但是这个时候A因为没有房子了, 请问, 谁赚的多呢? 当然是B, 市场都一样, 但是B赚的多, 那就是我说的80%的思维问题来决定结果. 当然, 也有可能市场没有到50万, 而是跌到38万, 这样, 就亏钱, 但是正如你说的, 我们要看的是长线, 所以我们的假设是长线的增值, 而可以忽略短线的价格下跌的波动的, 对吧? 因此, 总结一句, 房产的增值不是只看地大地小的, 也不能简单地看是地在增值房子在贬值这么一个理论的. 就如我上次恢复你的, 真要是那样, 今天的unit都应该比10年前便宜才对, 但是, unit 涨吗? 你要是能有RP Data的数据, 你会知道过去10年, Adelaide的unit平均增值是8.5%左右/年, 而地大的house才大约7.6%/年! 地小的反而涨的快! |
楼主: kelly1010
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