Daniel 说投资 236 澳洲地产投资的收益如何？ （一）

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各位朋友，大家好！

上周，我们Ironfish集团在夏威夷举办了工作年会，并庆祝集团走过了2006-2016的10周年！

在年会的业务培训会上，集团CEO Joseph先生和部分精英同仁分享了他们对澳洲房产投资的看法和理解。
今天，我就把我们年会的部分资讯，分享给大家。

一般来说，地产投资的收益主要来自两个部分：租金回报和房产增值。

在中国的一线城市，租金回报比较低，但房价涨得快，大家看重的是房产增值。
比如北京上海的房价，过去10年翻了10倍都不止，买房犹豫几个月，可能就要多付几十万甚至上百万。
有房一族当然心里窃喜，没房的吃瓜群众只能望洋兴叹。
但如果考量中国家庭收入仅微幅增长的因素，这样的房价飙涨并不健康。

澳洲的投资环境相对稳定，和中国比的话，房价增长速度不算快，但租金回报较高。
当然澳洲不同地区的具体情况不同，投资者总是需要权衡租金回报和资本增值，来选择投资地点和项目。
比如在首府城市邻近市中心的地方投资，大家看重的是租金回报，
希望租金可以养贷，在持有房产期间，没有什么现金流压力，可以慢慢等待房产升值。
而买价格高、增值潜质也大的一些房子，租金可能养不了贷，投资者要持续往房子里贴钱，也易受利率冲击。
但若干年后，这些房子的增值可能远高于别的项目，这时投资的增值回报才体现出来。
在这个过程中能否一直持有房子是关键。

选什么类型的投资房，就像小马过河一样，每个人要根据自己的情况，量力而行。
从长远来看，租金增长将为你带来被动收入，资本增值将为你累积更多资产，并有助你继续扩大投资组合。

那么澳洲地产的投资收益如何？怎么计算？受到哪些因素的影响？现在我就来跟大家一一分析。

一、澳洲房产的租金回报

在澳洲，租金回报主要有两种计算公式：

1. 毛租金回报率 = 年租金收入 / 房子买入价

澳洲房子的租金一般按周来算，一年52周。假设房价50万澳元，周租500，毛租金回报率就是5.2%。
这是一种比较简捷的计算公式。计算年租金收入时，也可以假设房子一年空置1.5周。
澳洲的房屋空置率一般都在3%以下，比如2016年10月时是2.3%（数据来源：SQM Research，2016年11月）。
空置率的一般定义是，在某一个时间点，市场上有多大比例的房子没有租出去。
如果把空置率的概念借用到时间空间里（不一定完全对等，但可作为参考），那么空置率是3%的时候，一套房子一年平均空置1.5周左右。

按照国际惯例，空置率在3%以下是很健康的租赁市场。
因此在澳洲投资，一般不需要担心房子会长时间租不出去。
只要房子本身的条件不错（地段、交通、质量等），价位合理并维护得当，租出去一般都很容易。

2. 净租金回报率 =（年租金收入 - 年出租费用）/ 房屋总价
净租金回报率的公式更复杂一些，考虑了实际费用支出和现金流等各方面因素。
   
A. 年出租费用：
包括贷款还款额、修理和维护费用、物业费、市政费、出租管理和广告费、空置期内的租金损失、保险、折旧等。

B. 房屋总价：包括房屋购入价、贷款成本、建筑和虫害检查、物业情况报告、印花税、律师费用等。

假设年出租费用为2万，房屋总价为54万，那么周租为500澳元的房子的净租金回报率在1%左右。

关于租金回报率，其实还有其它一些算法。
比如有的算法考虑到了杠杆因素，因为在贷款买房的情况下，前期的资金投入实际并没有那么多；
还有一些算法考虑了投资期内的累计总收入和总支出，基于一些假设对未来的收益进行预测，这里不再一一赘述。

3. 租金回报率多高才算是好的投资？
与中国、新加坡和美国等一些国家相比，澳洲的总体租金回报率是不错的。

在澳洲，能让租金和支出达到持平的房产投资一般就被认为是比较好的投资，
也就是所谓的正现金流房产，毛租金回报率通常在5%以上。

一个比较好记的办法是，$40万的房子周租$400；$50万的房子周租$500；$60万的房子周租$600，
以此类推，毛租金回报率都达到5-5.2%，就是不错的收益。

大多数投资者都希望能早日实现正现金流的物业组合，持续获得被动收入，并最终达到财务自由。
而通常房产投资会先从负扣税开始，随着时间的推移才逐渐转变为正现金流。

鉴于版面限制，下周我将继续澳洲房产投资收益这个话题的第2部分。
Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会，
我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，
您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。