众所周知,近来人们要踏入澳大利亚房产市场是非常困难的。高涨的房价、紧绷的借贷,以及来自已经在房产增值中获益的投资人的竞争,都意味著进入市场的首次买房者数量在减少。他们必须接受沉重的抵押借款,才能买到房产。 澳大利亚央行(Reverse Bank of Australia, RBA)在‘2015年住房融资评论’中显示,首次买房者人数下跌了11%,这已经是首购者借款比例的最低纪录。简而言之,房价涨幅已大大超过薪资成长,而比例悬殊的情况仍会持续。 虽然拥有一栋红砖与灰浆砌成的房屋──这个美梦越来越难以实现,但一些聪明的投资人转而寻求其他选择。其中一个最特别的选项是:与朋友们合购房子,或者也叫“共同拥有(co-owning)”。 大多数人都习惯与伴侣或同伴一起买房,但是共同所有权(co-ownership)的定义是两人或更多人合买一个房地产,每个人拥有分割明确的共享空间。这些共用空间的划分有时候是相等的,也有不平等的情况,这要根据彼此的协议而定。除此之外,如果其中一方过世,原本属于他们的房屋共有权可传递(pass on),或是留给他们喜欢的人。听起来很简单是吧? 合购买房的优势: “你可以集结你的财务来源,如此你的购买能力和借贷能力将显著地增加,这是共同所有权最大的优势之一。共同所有权能协助你购买更知名或昂贵地区的房产,而这些地区价格的增长潜力和长期盈利能力可能会更大。”“你也能就此提早踏入房产市场。举例来说,你不需要存到一定额度的存款,也无须支付所有的购买费用,因为你的朋友或是共同所有人(co-owner)会负担所有差额。那么你就能尽速成为一个房地产投资人,或是一名自有屋主。” 团体合购的优点是显而易见的。 第一,财源增加,因此在申请贷款时也容易通过,并增加了存款。 第二,由于共享生活空间,则日常的花费也是共同负担的。 不过,虽然团体合购好处多,我们仍不能忽略其潜藏的风险。Peter Boehm先生提醒,首先,当要偿还房屋贷款和其他债款时,每一位共同所有人在个人和集体两个部分都须承担责任。实际情况是,你在这栋房子里拥有的私人空间可能大于你的朋友,或是比他所拥有的空间小,即两人的空间划分是不恰当的。此外,如果有一个人,或其他所有合购人都逃避责任,那么你就得独自承担并非属于自己的责任。所以,即使你们是很要好的朋友,在签署合约时,仍要谨慎小心,谁也不知道未来会怎样。 财务困境是婚姻出现裂痕的很大促因,同样的,财务困境也会使朋友之间订下的共同所有权协议破局。若要退出协议,则会衍生许多问题。就如Boehm先生所说的,“最糟的局面就是,合购的房产被迫卖出去了,却不符合每个人的最佳利益。千万记得,你对合购房屋负有财务上的责任,对你的共同所有人也是。 因此,在你计画与朋友们合购房屋之前,一定要三思而行;共同购买是一项重大的承诺,你必须考虑清楚。为维护双方的投资利益以及彼此的友谊,Boehm先生建议,所有即将合购的人,在采取行动之前,务必考虑5个关键点,如下: 1.尽量减少合购人数 “将共同所有人数减至最小,最好不要超过3或4人。这样能减少定订协议时的纷乱和复杂。” 2.慎选合购伙伴 “寻找你能信任的朋友,并且他认同你在房产上的观点和喜好。或是找一位能够相处在同一个空间,而不会感到不自在的人。时时要记得维系你们的友谊关系。” 3.不要意气用事 “你必须客观判断,凡事用头脑思考,而不是用感情来做决定。确保每个人在定订协议时,都能发表独立自主且正当的意见,每个人也都能在过程中说明自己的期望、权利和应负的义务。 在拟订一份正式的协议时,彼此能将所有疑虑摊在桌面上谈是最好的,你没有思考到的问题也能在这时一并讨论,如果事情发展变坏了,要找出解决的方式。” 4.把风险列入考量 “有些事可能往坏的方向发展,你要保持自在的态度,用温和而明智的方式化解危机。比如:万一其中一方想把房子卖掉,而你不同意时,怎么处理?或者,有人不履行清偿抵押借款的义务,而落得你来收拾残局,怎么办?这些都是很严重的问题,不处理好的话,会造成你本人和财务上的困难。 5.明智地购买和借款 “在购买任何房地产时,都要明智地选择、明智地借款。无论是自己购买,还是与他人购买,原则是一样的。”
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