Daniel 说投资 41

innkou

各位朋友，恭祝大家元宵节快乐！

    欢迎您阅读我的文章,以前的亚太集团房产投资专栏正式更名为"Daniel说投资"了.延续之前的文章,现在已经是第41期了，我将以我的个人经验来和大家分享及交流如何获得房产投资的成功。

在上期的专栏里，我分析了婴儿潮人口和近期人口结构变化，比如新移民，对房价变化的影响。今天我将继续深入这一分析。

    婴儿潮人口目前占据着1/3的整体劳动人口数量。他们只能被更大数量规模的劳动力人口所代替，才能满足国家的税务基础盈余。许多新一代的移民，大部分为年纪在26到45岁之间，他们都具备着目前澳洲短缺的技能和职业资格素质。所以他们获得高于平均工资的收入。但是由于他们在澳洲缺乏净资产，所以这类人群目前还无法准备进入目前婴儿潮人口所占据的社区。由于相对高的收入，和较低的净资产拥有值，这些家庭的房贷偿还往往只占据个人收入的30%。对于银行来说，很明显这类新一代的移民仍然有太多的收入剩余没有被用来偿

还房贷。银行的责任就是要掏空这些新移民的口袋，正如他们15年前曾经对婴儿潮人口所做的事情一样！

    最简单的掏空新一代移民口袋的办法，就是通过对在新移民所流行居住社区的人来放更多的贷款，来推动该区的物业价格上涨！更高的房产价格，这些新移民的口袋就越空！但是，这并不就是说澳洲本地的X一代（即婴儿潮人口）和Y一代（1980-1995年之间出生的一代）对于银行来说就不重要，但是不得不承认，和新移民的规模相比，本地人口的规模不是那么的大。例如：目前墨尔本总人口四百万中的75%为新来的移民，悉尼总人口约四百五十万，其中44%为新移民。

    如果把过去15年婴儿潮人口所占据社区的物业价格涨幅作为指导，那么我们对于未来15年新移民所流行居住社区的房产增值会超过平均值也不必感到惊奇。我认为未来的20多年仍将维持这样的趋势。这就是为什么目前在澳洲各大首府城市，我们都可以看到如下新的房产增值趋势：

    过去15年使得我们获取房产投资财富的社区，现在的增值开始低于平均值，因为大部分这样的社区都是被婴儿潮人口所占据的。促使资本增值的背后推动力（比如可用于得到贷款的较高可支配收入）正在消失。然而，一些我们传统上认为的低社会阶层的市郊社区，却突然间变成了当前几乎是唯一可持续增值的社区。原因简单点来说，就是许多新移民的相对高收入转变了这些社区的面貌。

    在过去的1年里，在主要首府城市有超过50%的新房产被出售给了新移民。由于种族的群居效应，往往在这些社区中，一个移民会吸引另外一个新的移民来加入。所以这些社区的房产价值将有很大的机会在未来几年来超越平均涨幅。

    所以，我现在可以告诉大家我在第40期专栏中提到的，在无论什么样的市场状况下我所运用的房产价值公式为：如果某个社区居民的1/3的个人收入被用来支付平均家庭房产贷款，那么这个社区的房产就代表了一个比较好的价值，因为该区的人口平均可以获得30年的房贷。

    例如，个人收入为$7万，那么1/3的收入就是$2.33万，基本可以支付一个$36万的房贷年利息。所以，要是某个社区的平均房价为$33万-$45万，该区个人年收入平均为$7万，那么这个社区的房产就代表着很好的投资价值，无论当前市场是好还是坏。

    当然，在运用这一公式时，需要注意以下几点：不是所有的价格在$33万到$45万之间的房产都代表着好的价值，您需要检查该区人口的平均收入。您也可以根据该区人口收入，来向上或者向下调整房价。比如，某个区的个人平均收入为$15万，平均房贷为$70万左右，那么这个区的房产价值仍然很好；当使用此公式时，您仍然不能忽略房产投资的其它规则和规律。尽管这个公式可以帮助您更好地判断房产价值，提高您成功的可能性，但它不是唯一的衡量投资房产的标准；当前某个社区的房产代表有好的投资价值，不代表未来也具备良好的投资价值，反之亦然。

    当然，使用此公式，也是有一点限制或者说局限的：您可能会错过一些投机性的资本增值，这类增值往往由人们的感性驱动，而非价值驱动。这和在以往的股票市场中，根据价值分析，您将错失dot.com科技IT股的股价上涨是一个道理；该公式也无法告诉您某个地区是否会长线持续上涨，表现的更好。尽管可能告诉您目前是不错，但不代表有强劲的长期潜力。这个和股市里，如果你买入一只“价格打折”的股票，不代表能保证这支股票成为长线黑马是一样的道理；如果市场中其他人没有意识到这个区的投资价值，那么我们需要时间来等待价格反映价值。也就是说，该“价值公式”在市场不景气的时候，对您的保护作用相对更大。

   
    如果您有任何关于房产投资的问题，都欢迎随时给我电话0430 883 028交流。