本帖最后由 innkou 于 2012-1-28 21:37 编辑
各位朋友，恭祝大家龙年吉祥、万事如意、财运兴旺！
在上期的专栏中，我指出了现在可能是未来澳洲房产黄金岁月的龙头起点！并且也卖了个关子：银行在引导物业升值的过程中也起到很重要的因素。
那么今天，我就来为大家详细分析其中缘由。这里，就要先从房产的价值和价格先说起。爱因斯坦曾经说过：“我们不能用和过去我们创造并使用过的一样的思考方式，来解决今天的问题。”也就是说我们需要跳出思维限制的框框。同样，当我们在做房产投资时，我们也不能仅从对于房产本身的思考，来解决找到有价值物业的这个问题，而是要跳出这个限制。我的建议是：要把我们的思考角度从房子本身中解放出来，上升到在财政金融领域中来考量如何投资。这将使我们的投资变的更容易，也更简明。毕竟，财政才是推动房产市场的无形之手！投资，玩的是金融游戏，而不是房子的游戏。
首先，我们来区分下一个物业价值和价格的区别。价格，是您所在买卖双方的房产交易中所支付的钞票数量。而价值，可以是高于，也可以是低于该物业的价格。也就是这个物业的真正所值多少的属性。
举例来说：如果一个房子的价格是$50万，但是其价值是$60万，那么您可以说您买到了一个有价值的物业。然而，要是该物业的价值仅为$40万的时候，那么您可能以过高的价格来买下该房产。无论是在好的市场，还是当市场不好的时候，其实我们总是希望都买到价格低于价值的房子。
问题来了，现实中却没有人可以知道某个房产的真正价值是多少！因为这个取决于每个人不同的价值取向。就是说几乎每个人都会有自己的“公式”或者“定义”来“分析”所谓的房产价值。我会接下来告诉您我的“公式”，但是我会先给您我计算背后的理由。
在我来到澳洲之前，我从上海的同济大学毕业后，进入了香港四大上市公司之一的华润集团工作。公司的主营业务之一就是商业房产投资。比如说写字楼，购物中心的投资等，就好比我们在这里看到Westfield Marion购物中心、Tea Tree Plaza等一样。我将从购物中心如何来收取商户租金的角度切入，来帮助大家更方便地理解居民住宅物业的价值。
购物中心，通常是根据商户的营业额来定租金的高低，而不是根据该商户店铺的大小和地点（地段）来收取租金的。比方说，您在同一购物中心里有两个大小和地段相同的商铺。一个用来经营珠宝生意，另一个紧挨着的是书报亭。通常情况下，您的珠宝店铺会支付比书报亭高的多的租金。如果从珠宝店的角度，您认为租金不公平而向购物中心的管理层提出抗议的话，那么购物中心的管理层很乐意为你提供另外一个商铺-----就在另外一家类似珠宝店的隔壁。并且告诉您，您在支付完租金后依然有足够的利润。问题是，您愿意去直面这个竞争吗？
所以，您这里可以看到，购物中心的一个核心作用就是，确保商户在支付完不断上涨的租金后，都有足够的利润，使商户继续留在该购物中心内营运。但是，商户利润中的“肥肉”已经通过租金的支付被购物中心所赚取了。
所以从财政角度的直观分析上看，购物中心的工作就是把各商户老板的口袋给掏空，当然，也会留点足够的钱给商户主人支付租金和供养他们自己的生活。当有一天某个商户老板支付不起租金的时候，购物中心会通过招商引进新的可以支付的起租金的新商户，或者暂时不增加租金，直到下一个机会出现，然后和商户老板继续这个租金的游戏。
让我们把这个购物中心运作概念放到居民物业的投资中。现在，您可以试想：您所在的城市，阿得莱德、墨尔本、悉尼等，就是这个购物中心。在这个购物中心里的商铺，就是您的房产，您的家。您是这个商铺（家，房产）的主人。商铺的租金，就是您所支付用于购买这个房子的银行贷款。最后，购物中心的管理层，就是银行。超过90%的房屋信贷是由银行来经办的。
所以，现在就能根据购物中心的这个逻辑来分析了。银行（也就是购物中心管理层）最喜欢看到的就是掏空您的口袋。每当他们看到您的口袋里还有足够的多余资金没有用来支付更大的贷款，他们就会尽一切办法来诱使您去做。
如果您要是觉得我对银行的评价有所过火，那么，你可以问你的父母和爷爷奶奶外公外婆：什么时候是他们最近的觉得和自己的收入相比，房价是很便宜的？您得到回答很可能是：Never! 也就是“从来都没有过”的意思。
那么，这说明了什么问题呢？或者说，为什么人们从来没有觉得房价会很便宜呢？我将在我下期的专栏里继续分析。请大家随时给我电话0430 883 028咨询房产投资。
作者简介：殷浩 Daniel -毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士—战略投资和市场导向） -精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 -敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 -善于投资系统风险控制和资产管理 -资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计 手机：0430 883 028 电话：08 8110 9889 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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