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各位朋友，大家好！
今天，是我2018年度的最后一期房产专栏了。为了做到“有始有终”，我今天就跟大家说说投资澳洲房产的“买方前”和“买房后”吧。 先说买房前，对于绝大部分人来说，不论购买自住房、还是投资房，都必然涉及到贷款。很多时候，能买到什么样的房子，很大程度上取决于银行愿意贷出多少钱。最近一年以来，“澳洲银行收紧贷款”的消息不绝于耳，大家纷纷传言，说“银行不愿意借钱了”。
银行真的不愿意借钱了吗？事实上，为了争抢贷款客户，各大银行甚至暗暗地打起了一场“利率的战争”。房屋贷款向来是银行的“业务心脏”。根据权威金融机构摩根士丹利提供的数据，在过去十年间，房贷是澳洲四大行收益的主要驱动力：房贷业务占据了四大行收入比例的约25%。面对着四分之一的收入来源，没有任何一个银行能够对房贷业务说“不”。如今的银行并非不愿意借钱了，只是更愿意借给那些收入情况更好、还款能力更高的“优质”借贷者。
当银行提高了借贷标准之后，符合新标准的“合格”客户自然随之变少了,而这些客户，就成了各家银行火力全开、疯狂争取的“香饽饽”，为此，各家银行甚至不惜大打“价格战”。一项由贷款比价网站Mozo发起的“神秘顾客”调查显示，在如今的市场上，只要顾客开口讲价，就很有可能得到一个更低的利率。Mozo的数据显示：由于银行纷纷加大贷款利率的折扣，现在的贷款客户最高可以节约0.95%的还款额度。也就是说，在这个优惠幅度下，一名贷款额度$1,000,000、只还利息的房产投资者，每年可以节省整整$9,500。
另一家贷款比价网站RateCity最近宣布：澳洲最大的借贷方 — 联邦银行（Commonwealth Bank）在给自己利率最低的一系列房贷产品不断提高折扣力度。此外，汇丰银行（HSBC）和西太平洋银行（Westpac）也在降低利率，招徕新客户。
除了直接降低利率以外，各家银行还“曲线救国”，提供很多间接的优惠来吸引新客户，比如贷款返还现金、赠送大量航空公司常旅客点数等等。本月初，澳联储主席Phillip Lowe对这一现象发表评论称：在贷款利率始终保持低位的情况下，市场上对于信用质量高的借贷者的竞争非常激烈。
Ironfish亚太观点 银行渴求房贷业务，这一现象传递出的实质信息是银行对于澳洲房产的坚定信心。正因为银行对澳洲房产长期的保值和增值能力有着强烈的信心，才能在市场的调整期仍然不惜重金大量吸引房贷新客户。
“银行不愿意借钱”是一个对市场趋势的误读。银行并非不愿借钱，而是更愿意借给那些还款能力强的“优质客户”。如今的信贷市场是“买方市场”，满足借贷标准的顾客具有很强的议价能力，往往能够得到令人满意的利率优惠。因此，出于长线投资的考量，现在是一个利用信贷杠杆的绝佳时机。
说完“买房前”，下面我来说说“买房后”。众所周知，在大多数情况下，房产投资都是一种长线投资。在澳洲，我们利用银行借贷资金的杠杆来购买投资房，然后将房产投入租赁市场，用租客的租金和税务局退还的税款来抵扣贷款，最终达到正向现金流、实现资本翻倍式增长。
在这个投资过程里，买房后就是要把房子租出去。和购买投资房一样，物业租赁实际上也是一项需要大量时间、精力和专业知识的事情。所以，绝大部分投资者都会选择把自己的投资房交给物业管理公司，请他们来为自己打理一切出租事宜。也许有些投资者觉得随便把房子钥匙留给街边某家中介公司就万事大吉了，但是在澳洲这样体量庞大的物业租赁市场中，并不是每家物业管理公司、每个物业管理经理都能做到事无巨细地尽心服务的。
什么样的物业管理经理才算优秀？ 一位优秀的物业管理经理至少应该具备以下4种能力：
1.详尽的收支报告 如果说投资房产是你的“生意”，那么房产租金收入和日常开支就是你的“账目”，物业管理经理就是你的“会计”。有一个好的会计师帮助你仔细打点账目，并做成一目了然的报告供你查阅，当然能让你的生意更加顺利。
2.强大的风险管理能力 一位优秀的物业经理会从挑选合格租客、仔细检查物业、利用房东保险、完善法律保障等等方面去最大程度地控制物业出租过程中可能出现的风险，防患于未然。
3.拥有本地业界资源 一位优秀的物业经理能够将本地性价比最高的维修工、供应商等等熟稔于心，也能够更快速地在本地寻找到优质租客，为投资者争取最大化的利润。
4.保持及时高效沟通 对于物业经理来说，他所管理的每一处房产都同时有两组客户需要负责：房东和租客。一位优秀的物业经理，必须能够与租赁双方都保持及时、高效的沟通，让每一位客户都感到满意。
Ironfish亚太集团的物业管理服务为何与众不同？ Ironfish的物业管理服务之所以与众不同，最本质的区别在于服务的初衷。对于市场上绝大部分公司来说，开展物业管理业务无非是因为它能带来稳定的现金流。但是对于Ironfish来说，我们鼓励投资者长期持有房产组合，10年、15年，甚至更长时间，从而最终实现财富自由。因此，我们有义务在这样长的时间范围内保证我们的客户始终对自己的投资感到信心满满。对我们来说，物业管理更像是一种“售后服务”，是我们兑现自己“无忧投资”（fuss free investment）这一承诺的重要环节。
● 我们更理解投资 作为专业房产投资集团，我们对于“房产投资”这件事有着远超普通中介公司的深刻理解。我们非常清楚，对于房产投资者来说，强劲的投资回报比什么都重要。我们在各个地区都有项目经理，专门负责监测租赁市场的价格走势，确保我们管理的物业在市场上始终具有竞争力，也确保我们能为房东锁定最大化的收益回报。
● 我们投入更多的资源 在Ironfish，为了保证每位客户、每处房产都能得到细致、妥帖的照料，我们投入了远高于市场平均水平的人力物力资源。比如，在租赁市场上，一般情况下每个物业管理经理手头上同时负责300-350套房子。
但是在Ironfish的物业管理部门，我们的每名物业管理经理最多只会负责140-150套房子，这样他们就有更加充分的时间去打理房产、服务客户。我们甚至还专门设有一个团队，只负责新房交付后的第一次出租。因为这类出租往往涉及到大量极为琐碎的工作，我们希望用明确的分工来保证高效的服务。据我所知，在市场上，没有其他公司会投入这么大的资源去专门做这件事。”
●我们提供个性化服务 在Ironfish，我们鼓励投资者建立不同城市、不同类型的房产投资组合，正因如此，我们自己对于各个城市及各种类型的房产都有着深刻的理解，也就更能发现并满足不同类型投资者的不同需求。比如说，我们有一套专为土地+建房的投资者制定的物业管理流程，从施工进展到建筑保险，从土地检视到房屋质保，我们都会与投资者保持及时的联系，并能在投资者本人无法出席时，代表他们做出最为符合投资者利益的决定。
●我们更喜欢沟通 为了让沟通变得更加轻松和高效，为了更加方便投资者能随时得到自己的投资房的信息，Ironfish的物业管理团队最近还正在逐步引入先进的云平台服务，让每位投资者都可以随时随地查看自己的收支图表、租赁明细、房屋状况等等信息。
当你购买了一套投资房产时，就像是将一颗财富的种子埋进泥土；当种子被悉心呵护时，这棵财富之树自然能成长得更迅速、更茁壮。我们将在12月12日周三晚6:30举办Adelaide都市圈内最后一块滨水别墅开发区Dock One的VIP品鉴会，有兴趣的朋友请速电话我0430 883 028预约报名！在Ironfish，我们的使命就是通过帮助投资者建立并长期持有房产组合，将财富带进千家万户。我们精通长线房产投资，因此也更懂得如何从物业管理的层面，长期助力您的房产投资回报。想要了解澳洲房产投资的朋友，请速联系我：0430 883 028。最后，我谨代表Ironfish，祝大家圣诞快乐，新年进步！我们2019年，再见！
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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