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各位朋友，大家好！
接上期……
案例二：小雨的“自住房情结” 小雨是85后，学IT，在国内大公司工作了几年，有丰富的工作经验。 在周围朋友和同学的影响下，小雨萌生了移民澳洲的意愿， 并凭借自己的学历、工作经验很快成功办理了独立技术移民，目前在墨尔本的富人区Camberwell工作。
小雨和我们分享了他在澳洲买房的心路历程，她的自述如下： 我在Camberwell工作，很喜欢这里，离市区不远，有很多工作机会。 这里的人员素质高，交通、购物、娱乐各方面设施都很齐全，而且环境也特别好——公园很多，到处绿树成荫。 在这里租了一段时间的房子后，和很多新移民一样，我自然而然希望能拥有自己的房子。
我是学IT的，很快找到很多房产方面的资源和信息。 但我发现，Camberwell这个区的房子都很贵，价格都在$180万澳元左右。 我刚在澳洲落脚，虽然工作稳定、收入还不错，但$180万的房价，还是让我望而却步。 国内的家人可以资助我一部分首付，但还款压力还是很大。
不过我没有马上放弃买房的想法，而是对澳洲房市做了进一步的了解。 比如，我调查了墨尔本各个区域的价位，研究了负扣税政策，搞懂了投资现金流的大致计算方法…… 经过分析，我得出结论，如果要买房，自己只有两个选择： 1. 离开Camberwell，到价位低、可负担的区域去买自住房； 2. 继续在Camberwell租房子，但去别的区买投资房。
第一种选择应该说比较符合我们中国人传统的“自住房情结”。 对于我来说，缺点就是要离开熟悉又喜爱的Camberwell， 而且上下班的交通时间和成本也会增加，相对来说生活没有那么方便了。
第二个选择，就是成为所谓的租房投资者，英文是Renter Investor。 在澳洲，这样的投资者很多都是和我一样的年轻人，工作稳定、收入高、交不少税， 选择住在自己喜欢的地方（比如离工作地点近、配套设施丰富的区域），同时在容易负担的区域买房投资。 这样做的优势有两个： 1. 我们年轻人工作、生活、家庭等因素变化大，租房子灵活性更大； 2. 可以利用澳洲的负扣税政策，减少自己交的税。 缺点是，没有属于自己的自住房。这方面的权衡取决于每个人的“自住房情结”有多深，需要自己把握了。
总结出以上方法论之后，我对自己的分析是这样的： 1. 首先，我在Camberwell工作，喜欢这个区，生活方便，交通成本低，并不想搬离； 2. 其次，这个区房价虽然很高，但租金并不算高。 我和朋友合租一个两卧室的小别墅，周租也才比一般的学生房高几十澳元； 3. 再次，如果在房价和租金之间取个平衡，找一套租金可以养贷的投资房， 我不仅没有太大的还款压力，而且还可以享受负扣税带来的税务优惠。
基于以上考虑，我决定暂时放弃自己的“自住房情结”，等自己工作、家庭各方面比较稳定后再考虑买自住房。 同时我开始物色投资房。在对比了不同的房型和区域后，我买了一套远郊新开发小区的房子。 这里靠近火车站、大型购物中心，有很多文化娱乐设施，是一个很有潜质的区域。
小雨给我们的启示： Rentyour lifestyle, buy your investment——在适合自己生活方式的、喜欢的地方租房，同时买投资房，做房东。 这个理念对于有“自住房情结”的人比较难接受，但深受很多高收入年轻人的青睐。
新移民，尤其是年轻人，考虑到恋爱、家庭和事业等诸多变动因素，通常很难马上决定在哪里买房长期自住。 但随着澳洲主要城市房价的稳健增长，与其等各方面条件都确定了才买房自住，也可考虑先买投资房，早日进入房产市场， 为自己开拓一条投资之路，也为将来买称心的自住房打下基础。
案例三：3年内用20万建立起200多万澳元房产组合的Liliane Liliane，28岁，在悉尼一家全球知名的咨询公司担任项目经理， 用初始资金20万澳元在3年内购买了3套房产，也和我们分享了她的投资经验。
她的自述如下： 我从小跟父母来到澳洲，在这里长大，大学读的是金融专业，毕业后从事企业咨询工作，已经工作好几年了。 从16岁开始，我就开始在快餐店打工了，上大学的时候也一直打两份工，做家教和翻译，工作后收入也不错。 所以2013年大学毕业不久的时候，我银行账户上已经有了20万澳元的积蓄。
我的父母是做贸易生意的，有几套投资房，他们很早就对我进行了财商教育。 他们说，澳洲的福利虽然好，但也让人形成了一种“靠政府养”的思维，总觉得政府会解决教育、医疗、失业、养老等问题。 以养老为例，澳洲确实有养老金制度，可以让很多工薪阶层退休后有钱花，但平均来说养老金也才能用不到10年。 养老金用完之后，就要依靠政府的抚恤金了。 抚恤金其实很少，只能算是最低生活保障，要想用抚恤金过舒适的生活是不太现实的， 更不用说每年去海外度个假或享受高质量的医疗服务了。
所以我深知买房宜早不宜晚。 房产是财务规划的工具之一，是退休后有稳定被动收入的保证，条件成熟后就要尽快开始投资。
2013年，我在公司附近买了一套80万澳元的3房二手公寓，首付20%，向银行贷款80%。 过户的时候加上印花税等费用，付了不到20万，花掉了我大部分的积蓄。 这是我的第一套房子，除了自己住以外，我将另外两个房间出租给了朋友， 收来的租金与银行利息基本能持平，其它支出和折旧能用上负扣税，每年还能退些税回来。
2014年的时候，我做了银行估价，房子的估值已经达到了95万， 我把房屋的增值部分套现进行了投资，买了第二套房产：一套70万的两房公寓。
由于第二套房产是期房，买房初期只要付10%，2016年3月交房的时候，增值了16.5万。 同时，我第一套房子的价值也达到了109万。 也就是说，这两年这两套房子产生的增值加起来超过了45万澳元。
今年，我和男友准备搬到一起住，我把前两套房子增值部分的钱套现了一部分， 和男友一起合买了一套小型联排别墅，价格为120万。
应该说我很幸运，最初的首付20万澳元给我带来了200多万的资产组合。 我借到了这几年悉尼房产市场刮起的强劲东风，尝到了投资的甜头。 有一点是肯定的，等我的收入有了进一步的突破，我还会继续投资的。
Liliane给我们的启示： 显然，Liliane的成功不只是来自于幸运。 她很早就有了投资的意识，并一步步地为之努力，在时机成熟的时候一次又一次果断地采取了行动。
如果你在投资初期不具备Liliane的经济条件，或者房产市场并没有她所经历的那么乐观， 那就不妨将投资目标实现的时间拉长一些。 重要的是有投资意识、判断力和行动力。 有了这些能力，实现投资致富的梦想只是时间问题。
总结一下3个客户的案例要点： 澳洲地产投资是全球资产配置的优质选择之一。 对于条件较好的一些家庭来说，“以房养学”可以作为对将要出国深造的子女教育的一种投资方式。
新移民，尤其是年轻人，考虑到恋爱、家庭和事业等诸多变动因素，并且经济条件有限的情况， 可以选择在适合自己生活方式的、喜欢的地方租房，同时在能负担得起的地方买房投资， 为自己开拓一条投资之路，也为将来买称心的自住房打下基础。
很多人投资的成功不只是来自于幸运，而更多源于成熟的投资意识、判断力和行动力。 有了这些能力，实现投资致富的梦想只是时间问题。
以上内容基于Helen的现场发言和对相关问题的思考编辑整理完成。 Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会， 我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！ 希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。 想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系， 您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景 手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9889 x 101 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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