Daniel 说投资 240 房产投资大智慧：与你分享7条干货投资经验 （1）

innkou

各位朋友，大家好！

前两期的专栏中，我跟大家分享了Ironfish夏威夷年会嘉宾Dewitt Jones和Mark Mccrindle，

以及集团总裁Joseph的一些对于人生、事业、财富、房产市场等方面的经验和智慧。

今天，我要分享来自我们墨尔本分公司的Bofei先生，在年会上跟我们分享的房产投资干货。

先给大家讲一个真实的故事。

Bofei曾经接触过一个客户小王，

他是在一家500强大公司工作的高级技术工程师，薪酬优厚，人也聪明，爱好研究，喜欢理财。

他常年自己跟进所有地产数据，判断投资机会，买入和卖出。

由于小王对数据极其敏感和情有独钟，经过多年的研究总结了很多心得。

过去的十年里，小王先后买入和卖出大概5套房产，

每套房产在低点买入，在自己认为的高点卖出，挣短期升值所得。

这些年下来，小王也算小有成就，每个交易都挣到钱了，每次交完税可以挣3-10万澳币不等。

这些短期交易让小王在工资之余先后共挣到了20多万澳币的收入。

这算不算是很成功的投资案例呢？其实不然，我们再细细来看。

小王买进和卖出一直在走短线。

如果综合考虑到他支付的交易成本（税费）以及这些好地段物业后期的继续升值，

小王仅仅是倒腾了一下手，挣到了物业升值的小部分而已，并不是大头。

所以小王其实白白地把到手的好机会（会下金蛋的鹅）拱手送给了别人，

还花费了自己的不少业余时间和精力，自己却只挣了一个小头，让别人继续挣大头。

这就是典型的一种地产投资“小聪明”。

澳洲地产是天然的中长期投资产品，买卖资金大，周期长，手续费高，不适合短期炒作，

只有中长期投资才可以挣到翻番或更多的资本增值。

《穷爸爸，富爸爸》作者罗伯特·清崎说过：“房子的持有时间至少是7年。”；  

“Buy one,keep one (买下一栋，守住一栋)。”这是犹太人的地产经营金科玉律；

“房产投资，关键不是你买过几套房子，而是你退休时还有几套房子！” Ironfish集团CEO、创业创富教育家Joseph如是说。

所以投资澳洲地产，需要从短期思维切换到长期思维。

那么，澳洲地产投资还有哪些干货经验呢？我们来细数一下。

干货经验一：地段！地段！地段！

买房选地段，是很多人的共识。人们常说，地会升值。

其实更确切地说，是地段在升值。

举个极端的例子，澳洲内陆的地多得很，但未必都值钱。

那么，澳洲哪些地段比较值钱，可作投资考虑呢？

1. 靠近交通（火车、有轨电车、公交、高速）

火车线对于房价有带动效应，尤其是两条火车线交汇的地方，很有潜质。

比如，悉尼的WolliCreek, Rhode和Green Square，墨尔本的Ringwood，

布里斯班的Springfield,Ipswich，都是受益于铁路线的区域。

以WolliCreek为例，距离悉尼市区很近，是两条火车线的交汇点，哪怕是晚上坐车也很方便。

同时，它也是两条主要公路的交汇点，周边购物、医疗、学校都很方便。

还有墨尔本的Ringwood，10年前说起来，可能知道这个区的人并不多，

但这几年房价飞涨，现在70万澳元预算在这个区域都比较难买到称心的房子。

2. 靠近基础设施

基础设施包括商场、购物中心、学校、医院、就业中心等。

悉尼的Burwood,Chatswood, Eastwood，Epping等地发展迅速，房价高涨，都是因为这些区域的良好基础设施。

墨尔本的Box Hill区，号称第二个唐人街，购物休闲非常方便，除了火车站、有轨电车站、公交总站以外，

还有大医院和排行前十的公校，因此过去10年价格飞涨，涟漪效应很快带动周边区域。

3. 政府规划的发展区域

包括卫星城、就业中心、有城区翻新计划的区域等。

澳洲大城市目前的一个特点是就业中心大都集中在中央商务区（CBD），

但这个趋势在持续变化，最终就业中心将分散到各个卫星城（或者是区域CBD），

如悉尼的Parramatta,Castle Hill, Cherrybrook, Kellyville，

墨尔本的BoxHill, Dandenong等，都属于这样的区域。

布里斯班的BowenHills也是政府翻新区域的一个典型例子。

当然，城区翻新是大工程，往往需要一些时间，因此投资人需要有一些耐心。

4. 其它有发展潜力的地段

大家公认的好地段房子价格通常都不菲，

所以如果资金有限，更为明智的方法是现在买入将来会升值的地段。

当然，很少有人可以准确预测哪里是下一个热点，但好在房地产的发展是遵循一些规律的。

比如，在澳洲的大城市，涟漪效应是一个参考标准。

如果某个区域很火，随着时间的推移，周边10公里左右的区域都会慢慢涨起来。

还有价格洼地效应。

如果周边区域房价高，但个别区域房价尚低，且没有被大多数人觉察，也可能是潜力股。

比如墨尔本的Viewbank区，一直没有太多人看好，

但它其实离城不远，周围又有好的公校，所以最近几年的价格逐渐涨上来了。

总的来说，如果交通便利、购物和生活方便、

有好学校等基础设施、未来有发展潜力，就是值得投资的好地段。

干货经验二：朝向 / 户型不是关键

中澳的生活和居住习惯有很多差异。

比如，中国大部分的古建筑都是坐北朝南，

现代人居家购房的首选也是坐北向南，认为这样采光通风好，冬暖夏凉。

澳洲位处南半球，情况是反过来的，按理说坐南朝北最理想。

但是，澳洲租客对朝向和户型往往并不那么敏感，

房子的朝向和户型很多时候不会在根本上影响一个房子的价值。

由于人们没那么在乎朝向，澳洲房子大部分都不是正南正北的，

多数是因地制宜建造，在设计上相对自由。

  

所以在澳洲买投资房，主要看的还是地段和回报等大方向，不宜过于关注细节。

与其花费太多时间寻找“完美”的房子，不如把握住眼前的好机会。

干货经验三：不要用自住的心态去买投资房

很多人在买每一套房产时，第一考虑都是觉得自己会住，

因此会放入很多个人感情：

“我喜欢这个户型”、

“我喜欢这个设计”、

“我不喜欢这个厨房”、

“什么都好，就是风水不好”......

这都是用自住的心态去买投资房。

但事实上，大部分的投资房并不会用来自住。

投资房主要用来帮助你完成财富保值和增值目的，未必要符合你个人的自住喜好，有租客愿意租即可，

否则可能因为太多感性因素的考虑而错过购买时机。

所以自住房和投资房的定位不同：

买自住房要用感性思维，选自己喜欢的；

买投资房要用理性思维，主要考虑回报率，比如购买前可以问自己以下几个问题：

1.这个地段好租吗？

是否好租，主要看地段和价格。户型、朝向、地的大小、花园是否漂亮等，对租客来说都不是主要因素。

2.租金怎样？租金回报多少？租金可以养房贷吗？如果我的现金流紧张，还可以持有吗？

3.增值潜质如何？如果增值不好，我可以接受吗？我打算持有多久？

4.这个房子长远可以给我带来什么？持续的租金收入（被动收入）还是较高的增值？

5.将来出售时，什么样的人群会接手？接手的人看重的是什么？

需要补充说明的是，买投资房不宜用自住心态，但反过来，买自住房却要同时考虑未来投资的可能。

很多人买自住房有“从一而终”的心态，认为这个自住房将是自己一辈子要住的地方。

然而，现在社会、技术和经济等很多方面的变革非常迅速，即便你已经有了自住房，

也很可能会因为工作变动、孩子上学、或生活条件的改善而每几年搬一次家，

所以在一套房子里住一辈子的想法基本不现实，尤其对于年轻人来说。

也就是说，买自住房时需要用投资的视角来审视一番，但反之不然。

鉴于版面限制，下周我继续为大家分享“房产投资干货4-7”。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

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