Daniel 说投资 324 Ironfish为您深度解读2019澳洲房产市场上的3大挑战与3大机遇 (2)

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各位朋友，大家好！

接上周的专栏，我们今天继续Ironfish的联合创始人及高级董事Grant Ryan先生对新年的澳洲房市展望。现在，让我们来看看各个主要首府城市在2019年有哪些值得重点关注的市场趋势。

Adelaide阿德莱德

- 国防投资和创新经济

根据国防工业部长Christopher Pyne的发言，南澳首府阿德莱德即将迎来高达$900亿澳元的国防投资，用以进行造船项目。这一项目预计将制造2.5万个工作岗位，并为南澳吸引多达5万的新增人口。阿德莱德也将持续在科技、旅游和可再生能源等领域进行大量投资。主要的政府-民间合作项目包括：与特斯拉联合开发世界上最大的锂离子电池、以及建设全球最大的虚拟发电厂等。这一系列举措使得阿德莱德成为新能源政策的前沿城市，阿德莱德也被公认为澳大利亚“绿色基建”的领导者。

- 人口增长

越来越多的州际投资者都把目光聚焦在了阿德莱德，认为它将是下一个市场周期的大明星。除了优越的房产可负担性和出众的生活方式以外，重大基础设施项目所吸引到的大量人口、以及将人口增长视为重中之重的南澳州政府，都将让阿德莱德倍加受益。

Brisbane布里斯班

- 州际移民

昆士兰州目前拥有10年来最强劲的州际移民净增长水平，并且是全澳排行第一的州际移民目的地，布里斯班作为昆士兰州的首府，也因此享受着稳健的人口涨幅。

- 基建热潮和可负担性

布里斯班正处在总预算高达$150亿澳元的重大基建热潮之中，本届布里斯班政府目光长远，为未来的新增人口做出了长远的基础设施战略规划。越来越多的澳洲人为了可负担的房屋而迁徙到昆士兰这个阳光之州。最新的CoreLogic数据显示，在悉尼的房屋中位价已达$97.4万的同时，布里斯班的房屋中位价仅有$56.4万，也就是说，悉尼的房价比起布里斯班有整整73%的溢价；而与此同时，悉尼人的收入只比布里斯班人高10%。在这样的强烈对比之下，越来越多的人选择北上，在房屋可负担性更好的布里斯班安家落户。

Melbourne墨尔本

- 经济表现最强的州

墨尔本屡创新高的经济表现源自于维州经济的强劲发展。在2018年7月联邦银行发布的各州报告中，维多利亚州的经济表现领跑全澳，这也是维州9年来首次在这项报告中坐上头把交椅。这一成就主要源于该州为了适应蓬勃发展的人口而进行的大量基础设施建设工作。维多利亚州在2018年10月发布的最新版报告中再次获得了全澳第一名。

- 人口增长

由于创纪录的人口增长，墨尔本的房屋需求持续高涨。墨尔本在2017财政年度新增了12.5万人口，在澳洲所有城市中排行第一。据澳洲统计局估计，墨尔本将于2029年超过悉尼，成为全澳人口最多的城市。

墨尔本的房产市场有所回调，正在渐渐形成买方市场。不过，可负担性较好的房产在市场上仍然炙手可热。在过去的12个月中，墨尔本$85万以上的房产下调了2.85%，但在这个价格以下的房产则上涨了2.7%。

Perth珀斯

- 反周期而行

如果一名投资者希望在下一波上涨行情到来之前抢先锁定优质房产，那么珀斯现在有了一个“反周期”的机会。最令人振奋的市场现象之一是珀斯空置率的变化：2018年10月，珀斯的空置率已经下降至3.3％，与2016年12月的高点5.5％相比，出现了显著改善。

- 基础设施和矿业前景转好 经济增势喜人

根据CBRE的分析，在未来五年内，除了对能源行业的投资以外，珀斯还将拨出$130亿澳元的预算来支持其他基础设施投资。珀斯地铁项目的Yanchep铁路扩建和Thornlie-Cockburn铁路线等重大项目都将于明年开始建设。这两个项目的投资总额达$11亿澳元，预计将提供1.5万个就业岗位。

   

珀斯很快就能搭上锂矿开采所带来的数十亿澳元经济效应的顺风车。由于金属在可再生能源存储、新一代电池和电力汽车等方面都有广泛应用，因此，全球范围内对于金属的需求必然日益增加。此外，根据SGS经济与规划，珀斯在2018财年度的经济增长已经达到了5年来最高水平，这也是一个市场喜人的标志。

Sydney悉尼

- 人口增长和基建热潮

悉尼目前仍然是国际移民的首选目的地。在2017财年度中，悉尼新增了超过10万人口，增长率十分强劲。尤其是悉尼的西南区和西北区，这两个地区将会受益于造价$53亿、将于2026年投入使用的西悉尼机场，以及造价$83亿、将于2019年第二季度投入使用的悉尼高铁西北线。悉尼眼下这波数十年一遇的基建热潮，既创造了大量的工作岗位，又改善了经济基本面。根据澳洲统计局的最新数据，悉尼在2018年10月的失业率已经下降到了11年来的最低水平。

- 仔细选择

正如媒体广泛报道的那样，悉尼的市场正在走弱，处于急速上涨之后的调整阶段。然而，某些特定的区域仍然具有比其它地区更强的保值能力，因此买家需要更加慎重地进行挑选。不过，这段调整所带来的好处之一是，悉尼现在形成了买方市场，也就是说，买家比以前有了更多的选择。从2011年初开始，悉尼就一直是强劲的卖方市场，现在的局势对于买家来说，无疑是好消息。

总而言之，由于人口增长、经济走强、就业岗位的涌现、以及基础设施的助推等等因素，我们各个首府城市的房产市场基本面仍然平稳良好。然而，信贷收紧、市场不确定性和媒体负面意见等挑战，也依然在全澳范围内时隐时现。投资者应该看到，如今的房产市场，是基本面稳健的买方市场，也因如此，在眼下的澳洲房产市场上，只要积极地进行研究和评估，就一定能找到新添优质房产、丰富投资组合的良好机遇。

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