Daniel 说房产 320 澳洲投资房负扣税的前世今生，你了解多少？

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各位朋友，大家好！

随着2019年澳洲联邦大选的迫近，澳洲的“负扣税”制度（negativegearing）又一次被推上了风口浪尖。针对本次竞选，工党打出的一个“重磅口号”就是：如果他们胜选上台，将对负扣税制度进行改革。一时之间，舆论哗然 —— 负扣税到底应不应该改革，在过去的几个月之间，俨然成为了澳洲的全民话题。

负扣税到底是什么？

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。

从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“支出”。

用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

举个例子：小王的税前工资是$70,000/年，但最终到手的只有$54,833，剩下的那$15,167在发工资之前就已经光荣纳税了，小王连见都没见过。但去年，小王买了一套$60万的投资房，租金收入$600/周，这时候，这笔投资生意带来的效益如下图所示:

根据现行的负扣税计算办法，小王这套投资房为他带来了约$18,000的“亏损”，那么，这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说，小王的个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。

这样，小王的应缴税额就从$15,167变为了$8,737，ATO将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以，不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，小王每年就能得到$6,430的退税。

工党要怎么改革负扣税？

不难发现，负扣税对于房产投资者极为有利，尤其是对于主要依靠工资收入的高薪阶层来说，房产投资所带来的负扣税，更是“合法避税”的“神器”。

然而，Bill Shorten所领导的工党，认为负扣税鼓励了房产投资、推高了房价，因此，他们本次的竞选中重点提出的纲领之一就是对负扣税进行全面改革。工党提出，如果他们胜选，将在上台后取消除新房以外的其他房产的负扣税资格。但根据澳洲的“祖父条款”，目前已经在享受负扣税的房产投资者，无论持有的是新房还是二手房，都将可以一直继续享受负扣税。

改革负扣税，结果会怎样？

日光之下，并无新事。早在1985年，工党政府就曾经在澳洲全面取消过负扣税制度。当时的背景和今天几乎如出一辙：许多澳洲人民抱怨投资者推高房价、哀叹自己买不起房，于是，工党执政下的Bob Hawke政府把矛头指向了“负扣税”，风风火火地在全澳推行起了废除负扣税的政策。

就算你没听说过这桩故事，应该也能猜出来它的结果 —— 负扣税又被恢复了（不然我们今天就不会在这里讨论负扣税了）。事实上，仅仅在取消负扣税的18个月后，Bob Hawke就迅速把这一制度重新引入了1987年的联邦财政预案。

这18个月里发生了什么呢？悉尼和珀斯的房租应声上涨，人民怨声载道。究其原因，取消负扣税会造成投资者持有房产的成本上涨，但投资者本人并不会默默地承担这部分额外的成本，结果就只能是转移到租客身上。也就是说，一个口口声声要“改善住房可负担性”的政策，结果却对租住的中低收入者造成了经济上的伤害。

工党这次铁了心要改革负扣税吗？

虽然负扣税改革是工党的主要竞选纲领之一，但其实，他们对此也是“边走边看”，并不确定。在持续不断的舆论战中，越来越多的澳洲人开始意识到，取消负扣税并不是一条通往幸福生活的捷径。根据《澳大利亚人》报的独家民意调查，在2017年4月份时，有54%的受访者支持负扣税改革，到2018年11月时，这一数字已经下降为47%。在渐渐失去多数舆论支持之际，工党向媒体表示，他们将在赢得选举后再考虑是否对负扣税进行改革 —— 也就是说，他们现在还没有想好。

工党领袖暗示可能重新考虑负扣税改革

现任财长Josh Frydenberg更是直接预言：“Bill Shorten最后必然要放弃负扣税改革”。

Ironfish亚太观点

“一只蝴蝶在南美洲亚马逊河流域偶尔扇动几下翅膀，可能会在两周后在美国德克萨斯引起一场龙卷风。”社会政治经济领域以极其精密的节奏运转，任何一点微小的改动都有可能“牵一发而动全身”，引起让人意想不到的后果。

负扣税在鼓励投资者的同时，也保证了中低收入者的租金水平不致过高。如果决策者只看到中低收入者面对高涨的房价难以入市，而一厢情愿地改革负扣税，到头来却可能更加损害他们的生活水平。

另一方面，对于投资者来说，在政策不明朗所带来的不确定性面前，应当更加坚持“投资而非投机”的理念。投资者在整个房产中所占的比重是极小的，目前，全澳只有8%的人拥有投资房产，且其中绝大多数也只拥有1套投资房。也就是说，整个澳洲房产市场上，占绝对多数的、最有话语权的，仍然是自住买家。

对于长线投资者来说，只有投资于那些自住买家愿意购买的房产，才能在长达10-20年的投资周期中，始终吸引优质租客、实现稳健保值及增值。在过去的13年间，Ironfish始终坚持严苛的房产选择标准：我们向投资者推荐的房产，必须既能吸引投资买家，也同样能吸引自住买家。凡是通过我们层层筛选的房产，在当地都是广受自住买家推崇的优质稀缺资源 —— 这是我们在过去数个市场周期中所总结出的经验：唯有不变的“质量”，才能穿越不断变化的时空。

我们的研究团队将密切关注2019年澳洲房产市场，致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。我们的组合投资理念，更是已经帮助了数千个澳洲家庭，建立了自己的房产投资组合。能够为这些家庭未来的财富之路锦上添花，是我们不变的使命。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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