Daniel 说投资 373 - 买投资房不用自掏腰包，原来靠的是……

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各位朋友，大家好！

时值鼠年新春到来，忙碌了一年，终于可以欢乐过年！在此，我谨代表Ironfish亚太集团给您拜年了，祝您和您家人鼠年大吉喜气扬，鼠头扬扬好运来，鼠眼圆圆看祥瑞，鼠须翘翘钱满园，鼠身摆摆业登高，鼠尾扫扫体健安，鼠声震震尽欢颜！

今天，我就要跟大家讲讲如何在鼠年新春开启您的澳洲房产投资之旅。相信对于我们中的许多人来说，房子都是一项“越多越好”的物件。但现实情况是，对于许多人来说，攒出一套自住房的首付似乎就已经拼尽全力了，即使有心想再买一套房子，也实在难以一次性拿出一笔可观的首付款来。

如果有人告诉你，“利用你现有房产的equity，就有可能在不支付现金的情况下付掉一套投资房的首付”，这听起来会不会像天方夜谭？

但实际上，对于那些资深的房产投资者来说，equity确实是一件极为强劲有力的“兵器”，让他们可以“兵不血刃”——在完全不动用自己的现金储蓄的情况下——就买下另一套投资房产，以至于打造出自己的房产投资组合。

那么，equity到底是什么？

房产术语中的equity在中文里叫做房屋净值，指的是房主对于房屋的权益价值，用更直接的语言解释的话，就是：房屋净值（home equity）等于房屋价值减去房屋债务。

举个例子，如果你的房子目前市值$60万澳元，你还有$40万的贷款没有还，那么你在这套房子中的房屋净值（equity）就是$20万；而这$20万，就是属于你的资产。

也就是说，当你付掉越多的贷款、以及你的房产增值越多，你的equity也就越多。在大部分情况下，equity都是一笔只存在于“理论上”的资产，它静静地埋藏在你的房产之下，看不见也摸不着——除非你主动去利用它。

怎么利用你的equity？

从大方向上来讲，将理论上的equity变为实际上的资产，有两种办法：出售房产或进行二次贷款。

如何通过出售房产来提取equity是非常显而易见的：当你把房子放到市场上卖掉时，除了还没偿还掉的银行贷款之外，剩下的部分都是你的。而更多有经验的房产投资者，则会选择通过二次贷款的形式来提取自己的equity，并进一步拓展自己的投资。一般来说，通过贷款来提取equity的常见形式有以下两种：

1．申请信用额度 (line ofcredit)

Line of credit本质上是一种基于你的equity的个人贷款。当你进行这一申请时，银行会基于你的equity为你批准一定数额的信用额度，你可以用这些信用额度来进行房产相关的翻修、升级，也可以用于买车、度假、进行其他消费。

2．提取equity作为投资房的首付

这是资深房产投资者常用的equity“玩法”——将已有房产中的equity作为另一笔投资房贷款的首付，从而做到不掏现金就购下另一套投资房产。一般来说，这个过程需要进行转贷（refinance）：通过重做自己的贷款，来激活equity，并利用其作为首付进行下一步的投资。

怎样提取equity作为首付买投资房？

如果你计划用equity来购买投资房，那么首先要做的就是为你的房屋进行估价（valuation），这样你才能了解到你可用的equity到底有多少。

继续使用前文的例子——假设你的房子按目前的市值估价$60万澳元，你还有$40万的贷款没有还，这意味着你在这套房子中的equity就是$20万。

但是要注意的一点是，这$20万并不是你最终能从银行贷出的额度。当银行用equity进行贷款评估时，通常的最大借贷额是房屋估价的80%减去你的未偿还债务，具体到这个例子中就是：$600,000 x 80% - $400,000 = $80,000

不难看出，你实际上能提取利用的equity，是低于理论值的——这个经过计算后的实际equity也被称为你的可用equity（useable equity）。这仍然是一笔非常可观的首付款，足够支付一套市价$70-80万期房的10%首付。

对于你利用equity的借贷能力大致了解之后，就可以按照你的实际情况去选择你所看好的投资房产、并联系专业的贷款经纪人为你进行转贷的申请了。

当然，和其他普通的贷款申请一样，你用equity所能借贷到的数额最终也同样取决于银行的批准额度——银行在评估时会将你的收支、资债、所购房产等其他因素综合进行计算考虑；以及，如果你愿意支付贷款保险（lenders mortgage insurance），也有能够借贷高于估价80%的可能。

有哪些事情需要注意？

当你决定利用equity来进行房产投资的时候，一定要确保自己留有适当的财务缓冲空间。如果你的手头没有额外的现金时，最好不要将所有的equity全部用于房产投资。

另外，在采取行动之前，不妨先咨询专业人士，详细了解整个贷款和投资的流程，并将理论与你的实际财务情况相结合，宏观地考量可行性。

最后，确保你的身边有一支专业的投资团队——为你出谋划策的投资策略师、优秀的贷款经纪人，认真负责的房产过户律师，让他们为你快速高效地解决投资道路上所遇到的问题，而你也可以有更多的时间和精力来拓展收入、更快地积累更多的equity。

我们知道像equity这样的投资术语常常让人摸不着头脑，所以你就快电话0430 883 028来跟我预约一次免费的个人投资策略分析吧，我会从你的实际情况出发，为你制定切实可行的投资策略！让我们在新春鼠年里，共同策鼠奔腾，鼠到成功！

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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