【Daniel说投资专栏】CoreLogic RP Data最新房产转售损益报告以及移行利率对你的影响

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各位朋友，大家好！

CoreLogic RP Data于本月最新发布了最新的房产损益报告，

报告通过比较房屋最新销售价与之前的销售价来衡量卖家在交易中的损益，它指出了利润和损失是如何产生的。

本期专栏，我就首先带大家解读这份最新报告，了解澳洲房产交易的最新动态。

报告里的一个重要亮点是：

有约占三分之一（31.9%）的房屋在转售的时候以超过买价至少一倍的价格成交。

截至到2016年3季度：

1. 9.2%的房屋转售时比原购买价低，

这比2015年底的8.3%有所上涨，也高于比去年同期的记录8.8%；

2. 本季度住房转售总体损失价值达3.62亿澳元，平均损失为66,073澳元；

3. 三分之一的房屋以超过购买价至少一倍的价格转售；

4. 获得收益的转售房屋，其总体收益为129亿澳元，平均总利润为239,855澳元；

5. 相比首府城市的房产转售损失率（6.9%），区域房产转售损失为13.1%；

6. 首府城市5.8%的别墅和9.4%的公寓以低于成本的价格被转售；

7. 联合区域市场中11.2%的别墅和19.2%的公寓以低于成本的价格被转售；

8. 2016年3月季度，每个首府城市亏损转售的比例为：

    悉尼为2.1%；墨尔本为5.5%；布里斯班为7.7%；阿德莱德为9.3%；珀斯为16.3%。

纵观联合首府城市，相比转售时获得收益的房屋的平均拥有年数10.1年，

本季度转售处于亏损的房屋平均拥有时间为5.4年，

而转售时利润高达一倍多的房屋拥有时间为17.2年。

联合区域市场本季度亏损转售房屋的平均拥有为6.8年，

平均拥有10.2年的房屋在转售时获得了利润，

拥有18.1年的房屋以高于成本一倍多的价钱被售出。

谈到结果，CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher说道:

“财产所有，不论是投资或者用于自住目的，都应该被视为一项长期投资。”

数据结果还表明：首府城市的平均亏损比偏远地区高，然而它们也收获更大的利润，比偏远地区的利润高两倍还多。

这主要也是因为首府城市房价基数高的原因所导致的。

Kusher先生说：

“偏远地区的趋势正在发生转化，与旅游和生活相连接的区域，房屋转售时亏损的比例相对较低。

另一方面，与资源部门联系紧密的房产，在房市处于调整阶段时，通常会看到这些地区的转售房屋有明显的亏损。”

全国范围内，本季度房屋转售有3.61亿澳元的亏损（平均亏损66,073澳元）和129亿澳元的收益（平均利润为239,855澳元）。

首府城市总体来看，有1.87亿澳元的亏损（平均亏损72,042澳元），相较之下，总体利润达到102亿澳元（平均利润为294,045澳元）。

联合偏远地区房屋转售有1.747亿澳元的亏损（平均亏损60,689澳元）和27亿澳元的收益（平均利润为140,992澳元）。

下面，我们再来看看银行利率会如何影响你。

毫无疑问，澳大利亚人在过去几年里享受的创纪录的低利率对热衷于房产投资的人们来说是一种福利。

上个月的降息，从2%到仅仅1.75%，是自2015年5月来的第一次减息。

虽然投资贷款通常受到一系列因素的影响，持续的低利率对寻找第一套住房或打算扩展现有的房产组合的人们来说无疑是一个好迹象。

当你第一次开始房产投资的时候，你可能不知道利率是如何影响你的决定和投资策略的。

从本质上讲，从消费者角度来看，利率只是一个简单的指南，告诉你借钱的成本有多少。

澳洲储备银行每月举行一次会议来确定利率，这项决定基于一系列的因素，

例如：目前的就业前景、建筑数据和通货膨胀水平。

一旦作出决定，银行和其他贷款人再决定是否将降息全部或部分转移到他们自己的客户身上。

过去一年2%的低利率记录已经对楼市有了显著影响，越来越多的人在寻找机会进入市场，或为房主或为房东。

这引发了连锁反应，公寓和别墅（尤其是悉尼和墨尔本）的价格上涨到创纪录的水平。

人们对投资房产的热衷程度在去年达到顶峰，2015年3月投资贷款增长了21%。

自从监管机构，APRA建议银行业收紧对投资者的贷款要求（措施包括确保申请人能够在利率比现阶段基础上再加2%时仍然可以偿还抵押贷款），

尽管市场仍然强劲，投资贷款的比例却有所下降。

作为投资者，低利率意味着你可以负担更多的借款，你借钱的成本可能更高。

当然，这取决于你在寻找的贷款类型。

在这种低利率条件下，也会引诱投资者考虑“锁定”现金率去选择固定利率贷款而不是浮动抵押贷款。

这可能是一个明智的选择，它让你清晰地知道你将付出的成本，

但请记住，市场上有迹象表明，储备银行有可能在下一年考虑进一步降低利率，这取决于经济前景。

在所有前提条件都一样的情况下，即使很小的利率变化也会对30年的贷款产生很大影响。

举例来说：如果你之前的贷款利率为5.45%，利率仅仅降低0.25%，30万澳元贷款，你将在30年里节省$16,789。

最好的策略是自己做研究，理解决定现金率变化的诸多因素。

我们也继续关注媒体方面有关利率的报道，看是否会进一步下降或保持现有的历史低水平。

Ironfish亚太集团

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