亚太集团虎年地产投资系列讲座 ---- 未来热点区域发展(8)

innkou

各位朋友，大家好！
   在上期的专栏中，我专门为大家讲解了政府政策对楼市的影响，并且介绍了什么叫“直接政策”和“间接政策”。我还介绍了目前澳洲政府的一种刺激某地区地产发展的直接政策NRAS。
从目前的澳洲市场情况看来，国家的政策属于支持地产发展的利好政策，而且由于经济的复苏，我们目前也看不出国家有任何打压地产的迹象。所以，从宏观上讲，我们有理由相信澳大利亚的地产投资将给您持续的投资回报。从微观上分析，那就是要考虑一些具体政策导向了。比如NRAS在各地区不同配额数量的出台，就可以使我们看到政府到底花了多大的力气在开发哪块具体区域，那么，那里就是我们的投资目标。因为有政府政策直接支持的地方，往往会较其他区域带给投资者更丰厚的长期回报。
    当然，政府的政策毕竟受整个国家经济状况的限制，所以，我们在分析政府政策的同时，还要从宏观层面考虑如下因素：
    首先，我们要关注经济因素。我们一直说，经济基础决定上层建筑，所以它就决定了政府的政策，进而直接或间接地影响了地产市场。国家的权威部门往往会公布每月，每季，每年的各项经济数据。比如经济增长率、增长绝对值、国民消费指数增长率、通货膨胀率、银行基准利率和房贷利率、失业及就业率等等。掌握了这些基本情况就能对整体经济运行趋势有了基本了解。
    在具体分析中，我们认为，如果经济增长率稳定向上，那么房产市场的价值也就会按平均值稳步上扬。但是，就业率及失业率的变化却会决定某地区的物业是否会按超过平均值的速度上扬或下跌。这个是因为：如果某地区的人口就业增加，意味着该地区的人的支付能力将提高。或租或买，人们乐意选择离自己工作地方近的地区选择物业，于是该地区便逐步出现供小与求的状况，导致该地区或周边区域地产的升值。那么失业率就反之亦然了。
    另外，有意思的是，与许多人认为的相反---房贷利率的上升，并不会阻止房价的上涨趋势。也就是说，即便某时间段内房贷利率上涨，房价在该时间段也在同步上涨。不过利率上涨却会降低房价上涨的增长率，而每次利率的下调，房价的增长率就会升高。也就是说利率的变化只会引发房价上涨的速度快慢变化，而不是房价涨跌的变化。所以我们有理由把利率排除在影响决定物业价值的因素之外，起码，目前它不是主要因素。
    再有，我们也要考量政治因素。毕竟澳洲的两大大党---工党和自由党，虽然都按经济规律来制定政策，但毕竟不同党派在竞选时的政策，对于税务制度的改革，对各类经济发展的举措等都是不一样的。因为各党派对经济发展的理解不一样，所以采用他们各自认为有效的手段也不一样。所以尤其目前正值两党州竞选的阶段，我们也尤其需要关注两党对于地产方面的相关政策及信息。
    还有，我们还要分析下不为大众所关注，却不容忽视的科技因素。请别忘了，科技是第一生产力！建筑科技方面的发明创造，建造工艺的革新，重大技术的普及运用，也都会增加该物业的价值。比如目前越来越流行的太阳能房屋，使用环保建筑材料的物业，使用循环水系统的建筑，是否有隔热层，都会决定一处物业的价值以及未来增值的潜力。而且这些先进科技，将大大降低您对该物业的持有成本。所以从投资的角度讲，我们应该尽量选那些具有现代科技元素的新物业作为目标。
    那么下期专栏，我将再从微观角度来分析投资地产我们需要考量的其它因素。祝大家周末愉快。也请随时来电与我交流您的问题和投资心得。


作者简介：殷浩 Daniel
-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士）
-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计
-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
-善于投资系统风险控制
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