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标题: Daniel 说投资 165 首置业者和投资者的竞争 [打印本页]
作者: innkou 时间: 22-8-2015 22:54
标题: Daniel 说投资 165 首置业者和投资者的竞争
本帖最后由 innkou 于 22-8-2015 10:58 PM 编辑
各位朋友，大家好！
Domain最新消息报道，首次置业者在房价上涨的大市场下，并没有放弃自己的房屋梦，
从澳大利亚统计局ABS上周五发布的房屋贷款数据来看，首置业者为了买房而增加借款额度，
6月平均贷款金额为340,200澳元，是有史以来的最高点，比去年增长了10.2% （31,600澳元）。
而五年前，仅为287,900澳元。
据Domain评论报道，拥有上千平米家庭住宅是很多在澳洲的年轻人的梦想，
而持续上涨的房价这些梦想破灭了。相反，他们如今有了不同形式的梦。
对于有些人，这个梦变成了在市中心的一套公寓。
而其他人，这个梦想或许是环游世界，或者更简单，健康生活。
房产开发商Steller墨尔本分公司总经理Nicholas Smedley指出：
不同于传统1000平的地块，即便是在墨尔本郊区的新房，也只有原先三分之一的大小。
你能见到很多四分之一英亩的房子如今被划分为三块来开发。
“年轻的家庭现在正在适应共享公园和花园，购买小块房产来使他们能够进入到房产这个大市场中去。”
澳洲梦也是建立在不同的人生阶段。Smedley先生说：
“对于年轻的澳洲人来说，这个梦想是有一套房子，而且有一天不用再背负贷款。
当你年纪越来越大的时候，你会想拥有一套不用操心的物业，比如公寓，而不是整天忙于打理维护一栋大别墅。”
与此同时，买房的途径也有变化。
社会发展趋势评论员Neer Korn说，很多人选择租住他们想住的地方，而购买能承担起的房子。
有些人则像欧洲某些地区常见的那样，将租房视为一种生活方式而选择长期租房。
由于房价上涨，人们需要借更多的钱来买房。
St George银行首席经济学家Hans Kunnen表示：
“就目前APRA和各大银行调息的举措，我们有可能看到投资者的竞争力会有所减缓，
但我始终认为，如果利率仍像现在这样低，那么投资者的需求依然会很强”。
同时，首次置业者可能承担投资者利率加息的重击。
专家说，投资者投资房产贷款的加息将带给澳洲银行每年400万澳元的利润增长。
但租房者，尤其是那些想走出迂回租房圈的首次置业者，有可能为加息买单。
上上周，ANZ银行发表声明，将用提高投资贷款利息率（上调0.27%）的方式来减少对房主的贷款。
第二天，澳洲联邦银行CBA便紧随其后，采取调整。
这项变化，以30万澳元的抵押贷款为例，将导致每月增加48澳元的还款金额。
上周一开始，澳洲国民银行NAB针对只还利息的房屋贷款将利息上调了0.29%。
Domain集团资深经济学家安德鲁·威尔森表示：
租客将因为每月增加的还款而遭受重击，特别是在“长期房屋匮乏”的悉尼。
他同时表示，在房屋空置率仅为2%而且中位别墅、公寓租金要价只高不下的墨尔本的租客也将受到影响。
受调息影响最小的首府城市将会是珀斯，目前空置率较高，为3%。
“毫无疑问，对于房产在热销地区的房主来说，这给了他们一次提高租金的好机会。”威尔森博士说道。
“如果他们不能加租，他们将自行消化。但如果可以，在租房需求较高的地区，这将成为房租上涨的原因之一。”
他表示，这次在澳大利亚审慎监管局迫使银行控制投资者贷款的条件下做出的调整，
只会诱使未来更多的投资者进入市场，因为它让投资者看到由房租上涨所带来的高收益。
“它唯一能削弱房产市场的方面，是首置业者将在他们储蓄房钱期间，付更多的房租，从而拉长买房时间。”
他补充道。“这是将婴儿和洗澡水一起倒掉的举措。
它只会鼓励更多投资者，而成为首置业者人数走低的另一个因素。
这并不是还款数额，而是初期的房屋保证金让首置业者远离市场。”
AMP首席经济学家沙恩·奥利弗也赞同这个观点，认为对投资者加息将影响在低空置率的租客，
比如悉尼。尽管房租已经在创纪录的水平，
但他认为租金增长幅度并不是很强劲，而这是市场承受力有多大的问题。
奥利佛博士称：“投资者很有可能不能全部把加息加到房租里，我毫不怀疑他们会加房租，
但就是他们是否能全加进去的问题了。当投资者抵押贷款利率上涨时，投资者其实只支付其中一部分，
因为这些成本在每年交税时都会因为负扣税政策而减少。
如果你在最高边际税率的计算里，而且你的银行是ANZ或CBA，
那0.27%的加息中，有一半是可以通过退税拿回来的。”
但是威尔森博士说，并不是所有投资房产都是负收入，而且绝大多数投资者不会付最高的税率。
他认为，银行将会是这次变动的赢家。
据澳洲国家统计局的数据显示，从去年到今年5月为止审批通过的1470亿澳元的投资贷款里，
利息增加0.27%将为银行带来近400万澳币的利润。
作为澳洲房产投资领域的领导者，Ironfish认为：
面对各大银行针对投资贷款加息的消息，房主和房客都会受到影响。
我们Ironfish在帮广大客户分析房产投资现金流时，通常按7%的十年平均银行利息进行计算，
这样从长远的角度分析，无论经济周期上涨或下跌，投资时都已预留缓冲资金来保证长期持有，
而不会因为利率或者经济的起伏不定而受到很大影响。
除此之外，房产投资是长线，
投资者应该了解市场变化的规律性，对长期投资报有信心，不必因为短期的各种消息而轻易动摇。
另外，房产投资重要的一点是了解房产市场的经济周期，懂得把握时机，在低价时锁定优质房产。
有些人认为在自住房没有买好之前，不应该考虑投资，其实不然。
如今越来越多的人在能力范围内，首选投资房产，尤其是期房，其次考虑自住房。
这样做的好处是一方面房屋会有租金收入来减轻房屋贷款的负担，手中的现金流不会太吃紧。
在利率较低的现在，能为投资者节省更多的资金来规划和安排；
另一方面，投资期房让很多人能更早进入市场，锁定价格和好地段的房产，
同时，留出充足的时间来准备首付，让资本积累和资产增值同步进行。
把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，
您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
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