买房到底应该何时入市？Ironfish教你读懂5个房市指标，秒变技术流！

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各位朋友，大家好！

根据西太平洋银行（Westpac）的研究数据，全澳“现在是买房好时机”指数（“time to buy a dwelling” index）在2020年九月上升了10.6%达到122.2，这是自2019年九月以来的最高点。

这一指数的上升，代表着有更多人认为，现在是入市买房的好时机。

所谓“好时机”，无非就是大家预期房子即将开始上涨的时候。不过，细究起来，到底有哪些因素会让大家觉得现在是“入市买房的好时机”呢？是亲友的聊天话题？是媒体的舆论造势？还是周围街道上参加拍卖的人群日渐变多？

但在实际生活中，如果只靠这些表象来鉴别“好时机”，那市场可能已经接近顶峰水平了。毕竟，那些最初驱动上涨的因素，往往埋藏得很深，难以被观察到。

Ironfish全国市场调研部认为在怎么样分辨“入市好时机”之前，首先要强调的两点是:

第一，在长线房产投资中并不存在绝对的“好时机”一说，永远没人能准确预知大涨发生在哪一天，比起虚无缥缈的“抄底”来说，最重要的是尽早入市，在大涨时手中持有房产；

第二，澳洲不同的城市、不同的区域，都有着自己不同的行情和周期，“现在该不该买澳洲房产”、“现在该不该买悉尼、墨尔本、布里斯班还是阿德莱德的房产”这类问题都过于笼统，应该具体房产具体分析。

不过，如果我们把“分辨好时机”定义为“找出一个有上涨潜力的市场阶段”，那这件事还是相当有迹可循的。

要做到这一点，我们要分两步走——第一步：理解市场周期；第二步：用五个技术指标定位市场周期。

第一步：理解市场周期

澳洲的房产市场是以周期的形式运行的：价格顶峰 – 价格下行 – 价格谷底 – 价格上行 – 价格顶峰，这个周期不断循环往复，就像时钟一样。

Herron Todd White绘制的澳洲房产时钟示例

澳洲房产在走势保持时钟般的周期运转的同时，其价格则保持总体向上。比如下面这张悉尼公寓20年走势图，就清晰地展现了悉尼公寓市场在1999年-2019年期间走过的周期：

第一个周期从99年开始价格上行，2004年左右到达顶点，随后开始进入下行周期直至2009年；第二个周期从09年开始价格上行，2017年左右到达顶点，最后开始进入下行区域。

纵观这个市场时钟，也就不难发现为什么我们经常说“长期持有”才是房产投资的硬道理——顶峰（12点）和谷底（6点）的来到是难以预测的，但这两点之间的调整期往往持续长达数年，在这其中的任何一个时间入市，只要长线持有，都能制胜周期。

当然，我们也理解不论是投资者还是自住买家，都想尽可能地找准那个“将涨未涨”的微妙节点，在周期中更为有利于自己的位置入市，因为这样能使决策更为容易、也能让我们获得更多信心。

那么，你又该怎样查看市场即将进入或者已经处于上行周期的迹象呢？

第二步：5个指标定位市场周期

通常来说，有数个关键的技术指标可以帮助你定位一个市场是否即将或者已经进入上行周期。我们以上一个房产周期（2009-2019年）为例，复盘那些在大涨之前“春江水暖鸭先知”的指标。

01.空置率维持在低位

在澳洲房产市场上，3%的空置率是房屋租赁市场的分水岭。3%以下代表着一房难求的房东市场，3%代表着供需平衡，3%以上则代表供大于求。当空置率长期走低时，往往意味着该区域住房供应不足，可能推动价格上涨。

如下图所示，在上一个市场周期中，从2010年开始，悉尼空置率骤降至直逼1%的低位，随后始终维持在2%以下，直到2017年市场到达顶峰之后，空置率才开始重新走高。一般来说，这是由于在市场上行期间部分地区产生了过量供应所造成的。

02.房价开始缓步上升

“大涨”不是在一夜之间发生的，在牛市来临之前，往往有数年稳健的小涨作为铺垫。

如下图所示，在悉尼的上一个周期中，2010-13年期间，房价在非常平缓、“温柔”地上涨，而到2014年时，突然开始急剧上升，也就是我们俗话说的“大涨”“牛市“。

房价持续数年的稳健增长，往往是最有力、最直接地说明市场已经处于上行周期的证据。

03.市场供应量

供需关系是市场的基石。一般来说，当市场上的待售房源（listing）呈下降趋势的时候，也就意味着供应减少，从而形成推高房价的驱动力。

市场供应量有许多指标，比如待售房源量（listing）更多是用来指示市场目前的状况；项目开发许可数量（DA approvals）和建筑许可数数量（BA approvals）则可以用来预测未来一段时间市场上的供应量，DA的增减一般在3-5年之后对市场产生影响，BA则为1-3年后。

根据建筑许可数量的历史数据，从2010年开始，澳洲整体住房量就呈现出直线下跌趋势，到2012年开始有所回升，随后随着市场大涨，建筑活动也开始一路走高，直到2018-2020年，由于市场进入调整周期，再次出现开工量大跌。

而2010-2012年这一区间内的开工量下跌，就为这之后1-3年后的价格上涨奠定了基础。

04.交易活动增加

在市场上行期间，另一个重要指标是交易活动。当交易活动持续稳步攀升的时候，也是一个市场可能已经处于上行周期的信号。

但要注意的一点是，房产交易量是一个受季节影响很大的指标，比如传统来讲，澳洲房市的旺季是四月-十月，而十一月下旬到一月底交易活动则会骤减——因为大部分人不会在一年中最重要的圣诞新年假日期间卖房。所以说，在查看交易量是否上升时，不能仅仅看当年一段时间内的，而是应该用年度同期对比，或者经过季节调整处理后的数据。

上一个周期中，澳洲的房产交易量在2011年左右经过拐点，直到2013年左右都保持和房价一起稳步上行。而到15年左右，市场尚未到达顶峰，但交易量已经开始下滑，这在很大程度上是由于经过连年上涨，价格门槛已经过高，许多买家无法入市。

05.消费者信心

在当今经济市场上，“预期“永远是至关重要的。很多时候，市场的表现就是绝大部分消费者信心的回声——当绝大部分人都认为要涨的时候，大家就会”用脚投票”，做出购买行为，从而改变供需关系，导致价格上涨。

因此，当消费者信心指数出现拐点，对房市从“万众看跌”开始转为“有人看涨”的时候，也是一个市场可能即将进入或已经处于上行周期的市场指标。而当市场情绪升级为“万人看涨”的时候，往往就已经接近周期顶点，形成绝对的卖方市场。

还有哪些迹象可以观察？

首先，就像我开头所说的那样，澳洲房产市场并非是铁板一块，而是由许多次级市场共同形成的。不同的城市、不同的区域、都有着自己不同的行情和周期，某个城区“逆势上涨“的故事屡见不鲜。不论是在哪一段市场周期中，都存在着待人发掘的优质投资机会。因此，在选择房产的时候，拉近焦距、细致观察，是很有必要的。

另外，人口、经济和基建是房产市场永恒不变的基本面：

人口强势输入的区域，需求必然被推高，从而影响价格；经济蓬勃发展、就业充足、消费强劲的区域，是当地房市稳健的支撑；重大基建更不用说，试想一个区域如果即将新建一个火车站，将对这一区域的房市起到何种影响？

位于基本面强健的区域的房产，往往是投资中的“蓝筹股”，经得起时间的考验。因此，除了周期的影响之外，在做投资决策之前，详细考察房产所在区域的基本面，也是投资者必做的功课之一。

结语

当说到“时机”时，我们永远是那句话：“种一棵树最好的时机是十年前，次好的时机是现在”，澳洲房产市场在周期运转下始终保持整体向上的历史趋势已经证明，只要入市早、持有久，就可以享受到房产所带来的财富积累！

不过，如果你想获得更多投资的信心和行动力，那么利用我们Ironfish全国市场调研部对观察房产市场的技术指标，定位市场周期，可以帮你更容易找到那些“潜力股”市场、并在更有利的位置入市。在2020年底，Ironfish的研究团队监测到阿德莱德市场释放出了众多积极的信号，各项关键技术指标都显示出良好势头。阿德莱德是现在全澳对投资者最友好的州，欢迎您拨打电话0430 883 028，与我预约聊一聊，我会为您深入分析您的具体情况，并根据您自身的财务状况，为您打造出一套适合您的入市方案。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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