中国房地产商在澳大利亚投资正“风生水起”

Selina

中国房地产商在澳大利亚投资正“风生水起”

根据当地主流媒体《澳大利亚人》上个月报道称，随着澳大利亚重要城市的住房市场升温，中国资金正在积极进入这一领域，仅今年中国投资者在新南威尔士州首府城市悉尼已经购买了逾6亿澳元的土地开发项目。有报道说，房地产市场已经取代了矿业开发，成为澳大利亚外商投资审批的最大类别。

澳大利亚房地产中介公司科利尔斯国际（Colliers International）的新州负责人马尔科姆•泰森说，去年，中国资金在全世界的房地产投资额达到创纪录的40亿美元，而且预计这一趋势将持续。具体到澳大利亚，除了悉尼外，中国资金在墨尔本房地产市场上也扮演着重要买家的角色。

据来自中国的澳大利亚知名房地产商B1集团董事长祁岳介绍，近几年有很多中国房地产开发商，从国有企业到民营企业，进入了澳大利亚主要城市如悉尼、墨尔本的房地产开发项目，项目的资金规模大约在两到三亿澳元以上。

澳大利亚龙腾地产管理董事斯蒂芬•于也表示，随着澳大利亚矿业前景的淡化，确实有中国房地产在进军澳洲市场。“从去年澳洲投资评审委员会的统计来看，整个中国投资澳洲房地产在41亿澳元左右，在海外投资者中位居第三，仅次于美国和新加坡，”他说。

根据澳大利亚国民银行今年第三季度房产指数，以中国为主的海外投资者占到购买新州新建房屋数量的六分之一。无论是公寓还是洋房，这一比例从上一季度的11%环比上升至16%，而两年前这一数字仅有2.5%。

就澳大利亚的投资环境和市场潜力而言，祁岳表示非常乐观。她说，“以悉尼为例，澳大利亚政府的调查显示，到2020年还缺少50万套房子，主要是因为留学生的增加、澳洲对移民的开放、澳洲经济和人口的不断增长。在这样的条件下，越来越多的人对房子有所需求。”

2008年12月之前，受到政府限制，澳洲房地产市场的房屋仅有50%能销售给海外投资者。直到陆克文执政，政府才取消了这一限制，旨在刺激经济，度过全球金融危机。

祁岳表示，在悉尼目前每年开发的房屋只有几万套，所以在澳洲的政策上来讲，政府非常鼓励海外人投资，在新房购买上对海外人也没有任何限制。澳洲经济在持续增长，就房地产来讲，在过去50年一直都是呈增长趋势，目前是一个很好的投资环境。

斯蒂芬•于也表示看好澳大利亚房产的市场前景。他说，澳洲现在有很多来自中国的新移民，他们创造了新的一块市场。

据他介绍，中国房地产开发商的特点比较明显。就中国开发商从产品定位来看，还是以亚洲的买家为主要消费群体。选址一般在交通便利、购物方便、临近学校的地方；装修风格也更倾向于迎合亚洲买家或中国买家的喜好。

针对中国房地产商在澳投资过程中存在的问题和挑战，祁岳告诉记者，首先，澳洲的法律比较健全，整个审批的过程非常严谨，所以开发商一定要按照澳洲当地的法律法规和程序执行，“没有可以绕道走过的地方”；第二，澳大利亚的银行在贷款方面非常严格。如果你没有信用额度，它不会考虑你在海外的经验和资产，它唯独考虑的是你是否符合当地情况；第三，在管理上，你一定要有一个很好的房地产开发团队，包括一个好的项目经理，他在澳洲一定要有很强的经验，熟知当地的法律法规，才能避免走弯路或造成不必要的损失；此外，需要注意的是，澳洲各方面成本比中国要高，包括设计师费用、顾问费用、监理费用。“很多律师和顾问都是以小时计费，如果按中国人的想法和模式去谈，费用会增大很多，造成利润降低，”祁岳提醒道。

斯蒂芬•于告诉记者，中国房地产商目前存在的问题就是对本地情况的不熟悉和不了解。他说，“当在做一个项目时，要经过当地政府的审批，还要经过区域规划委员会审批。每个开发商的规划还要包括一定程度的、支持当地小区和公园修建的费用和成本在里面，所以开发商必须要经过几个项目才能真正了解其中程序，但对于投资第一个项目，挑战是很大的。”

总体来讲，澳大利亚房地产是一个比较成熟的市场，从管理制度、审批制度、银行的金融监管，到最后的买卖交易，整个过程都非常规范，每个环节的利润都是固定的，没有暴利，基本稳定。

那么，中国房地产商进入澳大利亚市场的背景和原因可以分别从两国的角度来分析。

就澳大利亚来讲，今年来多项数据显示，其矿业繁荣的时代即将过去，而国家为了保持其经济的可持续发展，一直在采取措施刺激其他领域的增长，其中就包括了鼓励中国投资者在澳房地产上的支持，以帮助澳大利亚从矿业开发到其他领域的经济转型。

此外，就人口最密集的新南威尔士州来看，基础设施和住房不足已经成为遏制新州经济发展的“瓶颈”。为了解决资金问题，州长奥法雷尔多次公开表态，欢迎包括中国资金在内的外资进入房地产领域。可以说，澳大利亚向中国敞开了大门。

从中国的角度来看，以下几个方面共同促使着投资者“走出来”。首先，中国自身经济的强大、中产阶级的迅速壮大、中国移民数量的攀升，使得资本富余而外流；其次，中国政府对国内房地产投资的限制、股市投资的低回报，以及人民币升值、澳元贬值，共同导致了中国投资者对澳大利亚地产的投资兴趣猛增；再者，澳大利亚是教育大国，对于子女在澳读书的家长而言，当地的房产也对他们产生了极大的吸引力和购买兴趣；最后，澳大利亚房地产市场有着得天独厚的优势，不仅自然环境优美、交通、生活便利，而且购入这里的房产，可以永久拥有其土地的所有权与继承权，这些都足以吸引中国投资者的目光。

因此不难看出，“中国资金涌入澳大利亚房地产市场”这一现象，是双向选择的结果。

祁岳表示，中国房地产涉足澳大利亚市场在今后5至7年，都是一个很好的机会。“特别是悉尼缺少房屋量，而澳大利亚本地的开发商数量不多，开发项目相对少，所以中国开发商来到这里肯定是个好的机会，只要注意上述条件，应该都能达到理想回报，”她说。

斯蒂芬•于认为，现在的澳大利亚房地产市场虽然呈现良好势头，但他同时提醒，一定不要对市场有过于乐观的看法或过热的投资。“因为房地产开发是有周期性的，千万不要在高点进入市场。当产品真正要面市了，市场有可能有一个方向上的转变。”

至于现在是否是房价的高点，斯蒂芬•于认为，这要取决于全球经济的走势。

根据澳大利亚建筑商组织MBA本月初表态，澳大利亚近期楼市表现抢眼，仅是复苏的开始。这一组织的首席经济学家彼得•琼斯说：“购买者对上一次降息的反应异常滞后，现在刚走出衰退的楼市复苏才冒出脆弱的绿芽。”

MBA称，过去的十年新房建造不足，这使澳大利亚出现27万套公寓的供求缺口，为此，澳大利亚新建公寓数量会有上升，在2015年将增至37万套。