与朋友“合购”买房要注意什么？

Selina

众所周知，近来人们要踏入澳大利亚房产市场是非常困难的。高涨的房价、紧绷的借贷，以及来自已经在房产增值中获益的投资人的竞争，都意味著进入市场的首次买房者数量在减少。他们必须接受沉重的抵押借款，才能买到房产。

澳大利亚央行(Reverse Bank of Australia, RBA)在‘2015年住房融资评论’中显示，首次买房者人数下跌了11%，这已经是首购者借款比例的最低纪录。简而言之，房价涨幅已大大超过薪资成长，而比例悬殊的情况仍会持续。

虽然拥有一栋红砖与灰浆砌成的房屋──这个美梦越来越难以实现，但一些聪明的投资人转而寻求其他选择。其中一个最特别的选项是：与朋友们合购房子，或者也叫“共同拥有(co-owning)”。

大多数人都习惯与伴侣或同伴一起买房，但是共同所有权(co-ownership)的定义是两人或更多人合买一个房地产，每个人拥有分割明确的共享空间。这些共用空间的划分有时候是相等的，也有不平等的情况，这要根据彼此的协议而定。除此之外，如果其中一方过世，原本属于他们的房屋共有权可传递(pass on)，或是留给他们喜欢的人。听起来很简单是吧？

合购买房的优势：

“你可以集结你的财务来源，如此你的购买能力和借贷能力将显著地增加，这是共同所有权最大的优势之一。共同所有权能协助你购买更知名或昂贵地区的房产，而这些地区价格的增长潜力和长期盈利能力可能会更大。”“你也能就此提早踏入房产市场。举例来说，你不需要存到一定额度的存款，也无须支付所有的购买费用，因为你的朋友或是共同所有人(co-owner)会负担所有差额。那么你就能尽速成为一个房地产投资人，或是一名自有屋主。”

团体合购的优点是显而易见的。

第一，财源增加，因此在申请贷款时也容易通过，并增加了存款。

第二，由于共享生活空间，则日常的花费也是共同负担的。

不过，虽然团体合购好处多，我们仍不能忽略其潜藏的风险。Peter Boehm先生提醒，首先，当要偿还房屋贷款和其他债款时，每一位共同所有人在个人和集体两个部分都须承担责任。实际情况是，你在这栋房子里拥有的私人空间可能大于你的朋友，或是比他所拥有的空间小，即两人的空间划分是不恰当的。此外，如果有一个人，或其他所有合购人都逃避责任，那么你就得独自承担并非属于自己的责任。所以，即使你们是很要好的朋友，在签署合约时，仍要谨慎小心，谁也不知道未来会怎样。

财务困境是婚姻出现裂痕的很大促因，同样的，财务困境也会使朋友之间订下的共同所有权协议破局。若要退出协议，则会衍生许多问题。就如Boehm先生所说的，“最糟的局面就是，合购的房产被迫卖出去了，却不符合每个人的最佳利益。千万记得，你对合购房屋负有财务上的责任，对你的共同所有人也是。

因此，在你计画与朋友们合购房屋之前，一定要三思而行；共同购买是一项重大的承诺，你必须考虑清楚。为维护双方的投资利益以及彼此的友谊，Boehm先生建议，所有即将合购的人，在采取行动之前，务必考虑5个关键点，如下：

1.尽量减少合购人数

“将共同所有人数减至最小，最好不要超过3或4人。这样能减少定订协议时的纷乱和复杂。”

2.慎选合购伙伴

“寻找你能信任的朋友，并且他认同你在房产上的观点和喜好。或是找一位能够相处在同一个空间，而不会感到不自在的人。时时要记得维系你们的友谊关系。”

3.不要意气用事

“你必须客观判断，凡事用头脑思考，而不是用感情来做决定。确保每个人在定订协议时，都能发表独立自主且正当的意见，每个人也都能在过程中说明自己的期望、权利和应负的义务。

在拟订一份正式的协议时，彼此能将所有疑虑摊在桌面上谈是最好的，你没有思考到的问题也能在这时一并讨论，如果事情发展变坏了，要找出解决的方式。”

4.把风险列入考量

“有些事可能往坏的方向发展，你要保持自在的态度，用温和而明智的方式化解危机。比如：万一其中一方想把房子卖掉，而你不同意时，怎么处理？或者，有人不履行清偿抵押借款的义务，而落得你来收拾残局，怎么办？这些都是很严重的问题，不处理好的话，会造成你本人和财务上的困难。

5.明智地购买和借款

“在购买任何房地产时，都要明智地选择、明智地借款。无论是自己购买，还是与他人购买，原则是一样的。”

呵呵