Danie 说投资 78

innkou

各位朋友，大家好！

      在上期的专栏中我为大家分析了三大促使市场变化的动力: 人口、购买力及具体的地段分析。我已经讲解了人口及购买力，今天就继续为大家来分析地段是如何决定房产价格和租金的波动的。

      当人们搬去到一个新的社区或者城镇，人们对于物业类型的偏好，比如说单元房/公寓、联排别墅、三房甚至更多卧室的独立别墅，加上人们对地段的偏好，比如说靠近公共交通、学校、购物和娱乐设施，以及人们是偏向于租房还是买房，综合在一起产生了对某种类型的物业需求。相反，当人们从某个地区或者某种类型的物业中搬离，那么就增加了该地区或者该类型物业的供应。

      当某地区对于某物业类型的需求超过了供应，那么房价和租金就会上涨。反之，当供应超过需求时，房价和租金就会下跌。这就是为什么我们会发现有时候在某地区当独立屋的价格在下跌时，该地区的单元房/公寓 的价格可能会上涨，或者即使某地区的房价在下跌的时候，租金却在上涨，但是同时在另外一个地区，可能各种类型的物业价格和租金都在上涨。

      这里拿我们公司近期推荐客户投资的Walkerville社区来举个例子给大家来说明：根据RP Data今年4月份的最新秋季投资者报告的数据，Walkerville在过去的5年里，House的中间价平均每年下跌3.6%，而同期该区的单元房/公寓的中间价却每年上涨10.4%。我们都知道Walkerville是Adelaide的7大房价过百万的富人社区，但是并不代表说你5年前买下该区的任何一栋房产都能赚钱！其实富人区对任何人都有吸引力，但是显然只有很少一部分人可以承担的起独立屋别墅的价格，所以更多的人选择在该区住单元房/公寓，由此导致在该地区对于单元房/公寓的需求上升，所以价格就上涨；而对于独立屋的需求下降，就导致house的价格下跌。RP Data更是把Walkerville的单元房/公寓市场列为未来10年Adelaide最可能价格翻倍的市场！

      再拿我们最近向投资者推荐的Woodville West来举例，该地区虽然不属于富人社区，但是由于靠近Adelaide的市中心，无论是到City还是到海边的交通都及为便利，更重要的是，该区拥有一个巨大的就业中心Queen Elizabeth医院（Adelaide西北部最大的医院），因此该地区的物业无论是自住还是出租的需求都及其强烈，RP Data秋季投资者报告的数据显示，该区的House价格在过去的5年里每年上涨4.3%,Unit的价格更是每年上涨6.2%!其投资回报远远超过了大家心里面所喜欢的诸如Norwood(House同期上涨1.3%/年，Unit上涨4.6%/年)、Burnside（House同期下跌0.4%/年,Unit同期每年上涨3.9%）这样的富人区。

      不知道细心的朋友有没有发现，上述的那些例子，Unit的涨幅都超过了House的涨幅，那说明人们的住宅需求的趋势正在发生变化，我一直听许多朋友讲投资就是要买地大的，因为是地大值钱，而房子是贬值的。那么，事实真是这样吗？遗憾的是，事实正好相反！

      所以，投资房产不是想当然的那么简单，即要投对地区，更要投对物业的类型，而不是地大地小。我们要考虑的是满足租客以及更多未来买家的需求，而不是自己的喜好，更不是想当然的判断或者道听途说些不负责任的传言！

      现在回来说三大促使市场变化的动力，那么人口、购买力及具体的地段是如何综合作用，推动市场的变化呢？

      我通过解答一个大家所关心的对于欧洲危机担忧的疑问来回答这个问题。许多人喜欢拿澳洲来和欧洲比，害怕欧洲的危机有一天也会降临到澳洲头上来。那么我要告诉大家，房价在欧洲的下跌，主要是因为下面两个原因：

      首先，大部分欧洲国家的人口在下降，导致了住房需求的萎缩。第二，欧洲人口的中间年龄在增加，因为更少的人拥有自己的孩子。这就意味着更少的人需求郊区的3房或者4房的House。而那些老年人却更喜欢住在靠近城市中心的公寓里，因为他们不需要贷款就可以买下这样的物业。综合人口结构的变化和总体上的住宅房产的供过于求，导致了欧洲房产的危机，和他们的经济危机无关！

      三大动力：人口、购买力以及地段，适用于任何房产市场！

      请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028了解房产投资详情，我将为您解析如何抓住最后的政府补助$8,500至$23,500的机会，进入Adelaide的最佳富人区获得可负担的起的房产，或者获得政府10年超过$10万的补助，获得最佳投资回报。