Daniel 说房产 379 - 在澳州，买公寓前一定要搞清楚这8个问题！

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各位朋友，大家好！

澳洲正在变得越来越“密”-- 更多的人口、更小的家庭，以及不断变化的生活方式，都在指向一个明显的住房趋势：公寓。

人口普查数据显示，现在全澳居住在公寓中居民数量，比历史上的任何时候都要多。比起宽阔后院、砖墙红瓦的传统别墅来，公寓有着更低的价格、更低的维护投入、举步即达各种生活设施的便利性，以及随时“锁门就走“、而不用太担心房子情况的摩登生活方式。

UDIA最高开发大奖开发商Starfish荣誉出品的Adelaide一线海景公寓Hamptons

在过去，公寓主要吸引的是学生和单身白领，但现在，越来越多的年轻家庭、退休人士也钟情于全新公寓所提供的生活方式，公寓的买家群体正在变得越来越广。所以今天，我就跟大家分享下：当你想全面地评估你感兴趣的公寓时，你应该了解哪些方面？市面上的公寓项目鱼龙混杂，你又怎样才能挑选出其中最为优秀的？

在你签署一份购买公寓的合同之前，你应该了解这8个问题：

1.开发商和建造商是谁？他们之前交付过哪些项目？

已经完成的项目是一个开发商和建造商对于质量的最好诠释，如果他们在过去一直能够成功交付优秀的项目，那么你显然可以对他们的下一个作品有更大的信心。

2.项目是否已经获得DA批准？

DA（Development Approval）批准，即项目开发商从项目所在地政府获得的开发许可。获得DA批准的项目会具有更大的确定性。

3.日落条款设什么时候？可能会延长吗？

日落条款（Sunset Clause）是一种合同中的常见条款，多见于当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的情况。具体到期房交易中，一般买卖双方会在合同中约定一个日落日期，即最晚交房日期，在双方均无过错、无违约的情况下，一旦过了日落日期还未交房，则双方均可以解约而无需承担违约后果。

日落条款的本意是保护买家不被无限期地“困”在一个延迟的合同中，但在过去数年间的房价暴涨中，有个别无良开发商利用日落条款与原买家解约，再将房产重新放回市场上加价出售。因此，在2015年，澳洲政府出台法律，严禁开发商在既没有买家同意、也没有最高法院许可的情况下，使用日落条款终止期房购买合同。

在做出购买决定的时候，不妨向开发商或销售人员确认一下该项目的日落条款设立在哪一天，是否有可能会延长。

4.公寓景观是怎样的？会被遮挡吗？

美丽的城市天际线景观、水景、或者公园景观，会给我们的房产添色不少（当然也会增添价格和价值！）。如果你被某处公寓的景观所吸引，那么在购买之前，最好做一些小小的尽职调查——你所看中的景观在未来有可能会被周围的其他建筑物所遮挡吗？

UDIA最高开发大奖开发商Starfish荣誉出品的Adelaide一线海景公寓Hamptons – 180度无阻挡海景

你可以在网上搜索当地政府的规划图纸，这类文件一般都会公示，你可以通过图纸看看项目周围的分区规划是怎么样的（Zoning），是否允许兴建高密度住宅或商务写字楼；你也可以致电当地政府，和他们的Duty Officer (主管官员）聊一聊，直接询问这一带未来的规划情况。

这也是为什么，那些拥有一线景观的公寓往往定价更高，因为它们代表着你的公寓景观在未来始终是“安全”的。

5．户型怎么样？

户型设计对于一套公寓来说可谓至关重要，自住买家可以通过更好的户型而得到更好的居住体验，投资者在未来出售房产时，也会从更好的户型中获得更高的收益回报。那么，究竟什么样的户型才算是好的户型？

首先，以直面风景的朝向为最佳。

UDIA最高开发大奖开发商Starfish荣誉出品的Adelaide CBD 唐人街波西米亚花园公寓Bohem的无敌风景

其次，再没有风景的情况下，一般良好的朝向以北为佳）、要有开阔的布局和大量落地窗设计，会保证屋内有充足的自然光线；再次，卧室之间没有公共墙、设计巧妙的大量储物空间，以及合理的动线安排，也是好户型的标志。

6．公寓附近及内部有什么设施？

首先要查看的是公寓附近的生活设施，即在公寓附近是否有便捷的公共交通、餐饮购物及学校等。

交通指向型开发项目（TOD - Transport OrientedDevelopment）正在全澳范围内变得越来越多，这类项目极其靠近公共交通，常见于火车站的正上方。这种无缝衔接公共交通的住宅，是眼下公寓开发的一个关键趋势。

公寓生活代表着时尚、现代的生活方式，而优秀的开发商则在进行项目内部的设施设计时则会想得更多、为未来做好充分的准备。

此外，如今最前沿的公寓设计大多带有温馨的社区元素，能让住在摩登公寓楼中的都市居民也能体会到邻里之间守望相助的传统澳州文化。很多大型公寓项目中会设立专门的社区活动空间，并由公寓经理定期举行各种主题的社区活动，居民们则可以在开发商设计的APP上看到活动信息，并轻松预定参与。

另一个需要考虑的关于楼内设施的问题则是：它们是否是必要而合适的？

如今的许多公寓内部都会有各种设施，除了传统的健身房、游泳池、BBQ烧烤外，有些还建了私家餐厅、图书馆，甚至酒窖等。但如果这座公寓楼位于闹市区的正中心，步行3分钟之内就有各类餐厅和酒吧，现代人都习惯了手机上看书，那这些看起来高大上的私家餐厅、图书馆，和酒窖真的有必要吗？

别忘了：无必要的公寓设施，将大大增加你的买入和物业费成本！

7．物业费如何？其中是否含有偿债基金（Sinking Funds）？

一般情况下，开发商都会提供一份物业费（也叫大楼管理费，英文是Strata Fee）的估价，这份估计通常比较准确。如果你想知道长期的物业费走势如何，不妨找到同一个开发商过去的项目，查看一下它们如今的物业费情况。

此外，还有一件需要注意的事情：物业费中是否包含偿债基金（Sinking Funds），这是一种平时收取并存储作为未来维修或升级建筑的基金，有的物业管理方会将其包含在物业费内，有些则额外收取。

8．你是否为估价和交房做好了准备？

如果你购买的公寓施工时间较久，那么你要意识到，市场可能会浮动、并影响估价；此外，你自己在从购买到交房期间也可能发生各种情况变化——譬如结婚生子、改变工作等。这些都有可能影响到你的贷款申请以及交房，所以，你需要准备一些财务上的缓冲空间来确保自己能够顺利交房。

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作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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