ATO严打虚假房产租金报税！扣税额竟比租金收入还高！ - AdelaideBBS.com_阿德莱德中文网_南澳华人论坛_阿德莱德租房_工作_交友_同城 AdelaideBBS.com中文网

澳大利亚税务局（ATO）表示，今年的纳税时间将对四个关键领域进行特别审查，包括出租物业收入和扣除额以及所有申报的记录保存。

澳大利亚会计机构CPA的税收政策高级经理Elinor Kasapidis表示，这两个领域过去一直在ATO的关注范围内，但两年前COVID大流行发生后，他们将注意力转移到其他事项上，现在又重新开始关注。

Kasapidis说：“他们将仔细检查纳税申报单和租金表，还将寻找诸如未申报的出租房间或房屋的副业收入。”

“而这是因为人们一直在过度申报退税，或者他们在过去没有正确申报。”

“房产投资者可以从租金收入中扣除持有房产的成本，这包括维修和保养、抵押贷款和利息偿还。”

“如果投资者在一年中的部分时间居住在他们第二套房子中，如度假屋，那么报税就会变得复杂。”

“比如说，有时房东会遇到麻烦，就是他们或他们的近亲可能在一年中的部分时间里实际使用了度假屋。因此，ATO非常重视的一点是，房东必须确保这些房产是真正可供出租的，房源是上市状态，然后人们才能开始申报这些费用。”

“人们在申请扣除退税时，这些房产实际上是他们自己在使用，或者是他们的亲朋好友在使用，这是不对的。因此，必须确保你只申报与租赁有关的部分。”

Kasapidis表示，如果投资者收到了某种形式的补助金或州政府提供的救济，这也是应税收入，一般也应该作为收入申报。

Property Tax Specialists的创始人兼首席顾问Shukri Barbara称，当投资者以低于市场的租金将其房产出租给朋友或家人时，也应警惕过度申报。

Barbara说：“有些人以低于市场价值的价格把房子租给亲戚，又想申请扣除利息成本，这是不可以的。如果你申报的租金低于市场租金，那么你只能申报你所获得的租金收入金额。”

因为澳大利亚税务局再次密切关注房地产退税申报，房地产投资者被警告在申报租金收入和申请扣除时要有充分和正确的记录。

根据澳大利亚政府最新的2018-2019年税收统计数据，超过220万澳大利亚人持有出租房产投资，他们每年申报的扣除额高达500亿澳元，比申报的480亿澳元租金收入还要多。

他说，投资者还应确保不把装修和维修的申报费用混为一谈，维修费是可以扣除的，而装修费则是随着时间折旧。

“修理是你可以修复的东西，你可获得所付服务费的全额扣减。但如果是用于更换如屋顶这样大型的东西，就算作升级，一旦在大工程上使用新材料，那就是升级。”

Barbara警告投资者，随着ATO审计能力的增强，投资者一定要保留所有申报记录。

“他们的审查技术每年都在进步，如果ATO打电话给你，问你问题，他们其实已经有了答案。”

“请确保你的文书工作和记录与你申报的内容相一致。”

Barbara称，ATO还会检查短期出租平台，确认它们是否以合理的价格出租房产，而不是故意设置虚高的价格，让房产处于空置状态。

澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves表示，ATO正在特别关注度假屋的租金收入，并警告投资者要保持警惕。