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标题: Daniel 说投资 293 仲量联行：看好布里斯班公寓市场的八个理由 （2） [打印本页]
作者: innkou 时间: 18-5-2018 11:08
标题: Daniel 说投资 293 仲量联行：看好布里斯班公寓市场的八个理由 （2）
各位朋友，大家好！
接上期专栏，今天我继续跟大家分享仲量联行看好布里斯班公寓市场的8大理由。
理由五.公寓供应量急剧下滑
关于布里斯班内城区公寓的分析报道多如牛毛，但实际上当地的供应量高峰已经过去，未来几年，这里的新房供应数量将出现明显的反转剧情。导致未来几年布里斯班公寓供应数量下降的重要原因，在于银行对于开发贷款的收紧，造成了大量的新建项目被无限期的拖延。过去12个月，布里斯班当地新开建和销售的公寓数量屈指可数。现在来看，2016年是布里斯班公寓供应量的峰值，大约有7000套公寓成交，而今年的数字大约是4500套，未来几年这一数字将会继续下降。如果目前的趋势不变，那么到2020年之后，当地的公寓将会出现供不应求的状态。
理由六.高质量公寓表现依然不俗
说布里斯班公寓都不涨的人，或许并没有做好足够的市场调研。事实上，即使在整体市场相对较平缓的布里斯班，个别质量出众，选址优秀，建设精良的公寓项目，依然在市场上有着非常不错的表现。
目前的布里斯班市场上，公寓的供应中充斥着大量选址一般、质量普通、价格较低的公寓。这类公寓在销售时基本或者大部分销售给投资者，并且以面积较小的一房、两房公寓为主。
JLL的研究显示，导致布里斯班二手公寓价格涨幅不大的主要因素，是这些质量较差的公寓，很不幸，他们也是整个市场中的大多数产品。但在2017年的二手公寓销售记录中，有64%的公寓以超过购买价的价格出售，并且其中一部分的价格涨幅超过20%。
一个最明显的现象就是，那些面积较大，配套设施完善，选址考究的公寓，比那些面积偏小，配套一般的普通公寓的表现要强劲许多。也就是说，目前的布里斯班公寓市场，是一个表现分化非常严重的市场。
理由七.高密度居住方式渐成主流
历史上，澳大利亚的独立屋建造数量一直以来都要超过公寓两倍以上，但2016年的数据显示，公寓的建造数量第一次超过了独立屋。造成这一现象的一个重要原因，是澳大利亚人居住方式的改变，并且这一现象已经在全澳的首府城市中变得普及。随着人口结构的改变，80后，90后人群，将是未来澳洲购房大军的主力人群，这些与他们的长辈有着完全不同生活方式和价值观的年轻人，将不再拘泥于必须要有后院的生活方式。更多的人希望自己居住在一个出行便利，安全，有配套设施，无需花过多时间打理花园的房产中。
2016年，澳大利亚的公寓建设数量首次超过独立屋
对于布里斯班的人来说，高密度居住方式的转变要比悉尼这样的城市更慢一些。2016年的人口普查显示，布里斯班只有12.6%的人群住在公寓中，而悉尼的这一比例已经高达28.1%。过去几年的公寓建设高峰期，无疑将提升布里斯班公寓居住的人群比例，这座城市的居住方式改变，也将从此拉开序幕。
理由八.布里斯班总体市场供应量均衡
如果我们不只看公寓，而把目光放到更广的整体市场，那么我们会发现布里斯班的住房供应量在总体上依然保持均衡状态。从过去三年的数字来看，公寓的整体供应量或许暂时超过了需求量，但这一情况只会维持较为短暂的一段时间。随着目前整个房产市场新房开工率的下降，预计市场将会很快达到新的供需平衡，并进而转向供不应求。
亚太观点
关于布里斯班公寓市场的争论已经由来已久。首先，投资者在作出投资决策的时候，如果只凭媒体的报道来判断，那往往会被自相矛盾的标题弄得不知所措。以墨尔本为例，两年前个别机构曾经大肆宣扬的CBD公寓供过于求的新闻，到了今年已经完全180度大转弯，基调变成了供不应求。这样的情况是否会在布里斯班市场上再现？
必须承认的是，在过去几年的澳洲基建大繁荣之中，布里斯班和澳洲的其他首府城市一样，都经历了一轮新房建设的高峰期。在这之中，既有质量高，值得买的好项目，但也绝对不乏粗制滥造，没有投资价值的烂项目。
作为房产投资者，如何在不缺少供应量的市场中精心挑选具有投资价值的优质楼盘，是决定投资是否能够成功的必要前提。Ironfish亚太集团一直以来秉持着专业，认真，把财富带进千家万户的态度，在市场上精心为投资者选择各方面都具有投资价值的优质项目。如果您也对通过系统化投资房产，建立自己的房产投资组合感兴趣，欢迎随时致电我，预订您的一对一投资策略分析。
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作/编者简介： Daniel
- Ironfish 资深房产投资策略顾问
- 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）
- 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
- 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
- 善于投资系统风险控制和资产管理
- 资深市场经理背景
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